Ønsker du å innrede loftet? Her får du vite reglene, pris, tips og triks, samt om det er søknadspliktig

Drømmer du om å innrede loftet til oppholdsrom, eller kanskje en utleiedel? Det er viktig å gjøre dette i henhold til lover og regler, så  denne artikkelen får du tips og triks for å få et vellykket prosjekt.

Det å utnytte hele arealet du har tilgjengelig i boligen vil gi deg bedre plass, men også øke verdien på ditt hus. Dersom du velger å bygge ut loftet som en utleiedel vil den også gi deg skattefrie leieinntekter.

Men det er viktig å følge reglene, så uansett om du ønsker å gjøre deler av jobben selv eller ikke er det viktig å sette seg inn i kravene som gjelder.

Er det søknadspliktig å omgjøre loftareal til boligrom?

Det korte svaret er ja.

Loftareal som er regulert til bod eller lignende må bruksendres før man kan ta arealet i bruk til boligrom som soverom, bad, stue, kontor og lignende. Dette er søknadspliktig.

Dersom loftet ditt allerede er regulert til boligareal, kan det fortsatt være søknadspliktig tiltak. Andre tiltak som er søknadspliktig:

  • Endring av bærende konstruksjoner
  • Separat boenhet
  • Arbeider med skorstein
  • Fasadeendring (f.eks å sette inn vinduer, ark, takoppløft, osv)
  • Heving av tak
  • Bryte branncelle

Dersom dette gjelder egen enebolig kan det være mulig å være selvbygger.

Søknadsplikten gjelder uavhengig av om rommene er for egen bruk eller til utleie.

Dersom man ønsker å heve taket, bygge ark, takoppløft eller lignende må reguleringsbestemmelsene for eiendommen sjekkes, for å se om det er i henhold til reglene. Dersom tiltaket ikke er i henhold til bestemmelsene, kan det søkes om dispensasjon.

Hvor mye koster det å innrede loftet?

Prisen for hva det koster å innrede loftet vil variere ut ifra størrelsen på loftet og hvordan rom man skal ha der. Man kan ikke være trygg på prosjektets kostnad før man har laget en prosjektbeskrivelse og tegninger som man bruker som underlag for å hente inn priser fra entreprenør.

Men ut ifra snittpriser koster i gjennomsnitt ca 15.000 kr/m2 å innrede et loft.

Dersom man skal heve takkonstruksjonen eller bygge ark/oppløft vil dette øke prisen noe. Rom som bad og kjøkken er også dyrere enn «tørre» rom som stue, soverom og kontor.

Hvor lang tid tar det å søke om å bygge ut loftet?

Man søker vanligvis med en ett-trinns søknad når man skal bygge ut loftet. Dette forutsetter at man har entreprenøren (den som skal utføre arbeidene) klar på forhånd slik at de kan erklære ansvarsrett. Behandlingstiden på ett-trinns søknader er 3 uker, så lenge man ikke må søke om dispensasjon.

Dersom man søker om rammetillatelse, eller ett-trinns søknad med dispensasjon er behandlingstiden 12 uker.

Før man sender inn søknaden til kommunen må man tegne tiltaket og som regel sende ut nabovarsel til naboene.

Innrede loft – hva må sjekkes først?

Når man skal i gang med å innrede loftet er det noen ting man bør sjekke på forhånd. Det anbefales å bruke en fagkyndig til å gjøre dette.

Hvilke krav stilles når man skal innrede loftet?

Det er mange krav som må oppfylles når man skal innrede loftet. Kommunen skal se at kravene til oppholdsrom følges, slik at kjelleren bygges i henhold til lovverket.

Krav til takhøyde på loft

Når man skal endre et tomt loft til boareal som soverom, bad, kjøkken, stue eller lignende, det vil si å gjøre en bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel må man oppfylle dagens krav i byggteknisk forskrift. I 2016 lempet man på disse kravene for hus bygd før 2011.

I nyere hus skal romhøyden være minst 2,2 meter, men i hus bygget før 2011 er det nok med 2,0 meter takhøyde. Man skal ta med oppbygging av gulv og nedfôring av himling i beregningen.

For loft med skråtak fra før 2011 er kravet at det er minimum 2,0 meter fri høyde + minst 1,9 meter takhøyde i minimum 60 cm bredde.

Bor du derimot i leilighet, og loftet du planlegger å innrede ligger utenfor leiligheten din, gjelder samme regler som for nybygg. Det vil si at romhøyden må være i henhold til TEK17.

Krav til vinduer og lysforhold på loft

Også når det gjelder vinduer og lysforhold er det forskjellige krav etter alderen på boligen. I eldre hus er minstekravet til dagslys oppfylt så lenge vinduene har minimumsmål for rømningsvindu. Minimumsmålet for rømningsvei er bredde minimum 0,6 meter og høyde minimum 0,5 meter. Summen av bredde og høyde skal være minimum 1,5 meter.

For nyere boliger gjelder dagslyskrav som ved nybygg.

Mengden dagslys i rommet bestemmes vanligvis av vinduenes areal og plassering, skjerming fra terrenget, skjerming fra andre bygg, rommets høyde og dybde, samt refleksjonsegenskapene til de ulike overflatene i rommet. Les mer om kravet til dagslys i TEK17.

Krav til minste areal for oppholdsrom

TEK17 sier at rom og annet oppholdsareal skal ha utforming, romhøyde og størrelse skal være tilpasset sin funksjon.

Det betyr at et soverom ikke bør være noe særlig under 7 m2 siden man skal ha plass til seng, klesskap, osv.

Krav ventilasjon på loft

I henhold til TEK17 er det krav til at soverom skal tilføres minimum 26 m3/time friskluft mår rommet er i bruk. Heldigvis har det kommet flere nye muligheter for å oppgradere ventilasjon i eldre hus til TEK17 standard.

Dersom boligen derimot er fra før 2011 er det tilstrekkelig med lufting med vinduer og ventiler så lenge uteluften er god nok.

Krav til brannsikring og rømningsvei på loft

Det skal være minst en røykvarsler i loftetasjen, og hvis den innredes med soverom bør den plasseres der.

Ha også en brannslange eller håndslukker i loftetasjen som plasseres i nærheten av rømningsvei.

I tilfelle brann skal du ha sikker rømning til det fri. Det kan være en dør direkte ut til terrenget og rømningsvindu på soverom. Ellers skal det være rømningsvei på minimum annethvert oppholdsrom.

Elektriske arbeider

Husk at de elektriske arbeidene må utføres av et godkjent firma som kan signere på samsvarserklæring på at arbeidene er gjort forskriftmessig. Les mer om hvilke elektriske arbeider man kan gjøre selv her.

Bygge utleieenhet på loft

Dersom du skal leie ut loftetasjen har du to valg.

Hvis du velger å bygge en ny boenhet, det vil si en boenhet uten gjennomgang til din egen boenhet, altså med en avhengig inngang, oppstår det i tillegg andre krav.

Da vil det bli krav til brannskille og lydisolasjon i etasjeskillet mellom din enhet og utleieenheten i kjelleren. Når man skal gjøre disse endringene i et eksisterende bygg må man som regel gjøre inngrep i din egen boenhet som endring av etasjeskillet.

Hvis du derimot beholder en inngang fra din egen boenhet til utleieenheten (selv om døren er låst), gjelder ikke disse kravene.

Hvilke arbeider kan man gjøre selv?

Det er noen arbeider man kan gjøre selv som ufaglært. Her er en liste av ting man vanligvis kan gjøre selv:

  • Kle himling og vegger med plater eller panel og male overflatene
  • Kle og male skillevegger
  • Legge gulvbelegg
  • Måle radonkonsentrasjon
  • På elektriske installasjoner kan du skifte belysningsutstyr som er tilkoblet med kroneklemme (sukkerbit) eller med plugg/stikkontakt. Du kan også skifte annet utstyr som leveres med bevegelig ledning og plugg, og koble til og skifte topolede plugger og skjøtekontakter med og uten jording.

Disse arbeidene kan du gjøre selv hvis du har erfaring og kompetanse

Disse arbeidene kan du gjøre selv, men det kan likevel være søknadspliktig. Så det må sjekkes på forhånd.

  • Sette opp skillevegger (ikke bærende vegger)
  • Bygge opp nytt gulv, isolere og støpe
  • Lage åpning i vegg, sette inn nye vinduer
  • Lage åpning i vegg, sette inn nye dører
  • Montere ildsted til eller mot eksisterende skorstein. Arbeidet må godkjennes av feiervesenet
  • Etablere ny drenering rundt huset
  • Senke gulvet. NB! Før pigging av betonggulv må det avklares med fagfolk om gulvet har en avstivende funksjon for husets bæresystem.  

Disse arbeidene må fagfolk gjøre

Disse arbeidene må normalt fagfolk gjøre, og de er som regel søknadspliktige. Det kan være mulig å søke om å være selvbygger, les mer om det her.

  • Gjøre endringer på bærende konstruksjoner, som for eksempel bygge ny bærevegg
  • Utføre elektrikerarbeider på husets faste installasjoner
  • Legge varmekabler/Støpe inn varmekabler

Dersom man skal søke om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel av kjellerarealet, er dette søknadspliktig, og det er i utgangspunktet krav om å bruke ansvarlige foretak.

Når man skal velge entreprenør til å utføre jobben bør man ha et godt tilbudsgrunnlag bestående av gode tegninger av hva man skal ha, sammen med en beskrivelse av arbeidene.

Det anbefales på det sterkeste å bruke en god kontrakt med entreprenøren. Dette kan bli viktig om det skulle oppstå noen uenigheter. Du kan bruke kontrakten til Forbrukerrådet som du finner her.

Trenger du hjelp til å sjekke om ditt loft kan bygges ut? Vi kan hjelpe deg med å søke, tegne og lage anbudsgrunnlag til entreprenører. Ta kontakt her for et uforpliktende tilbud.

Innhold