Det er mange som ønsker å leie ut deler av egen bolig for en ekstra skattefri inntekt. Dersom du har plass til overs i boligen, kan dette være mulig å få til. Men hva må egentlig til for å leie ut deler av sin bolig? Må man få godkjent utleiedelen fra kommunen, og hvordan får man til det?
Det er mange fallgruver man kan gå i, så her vil vi gå igjennom hvordan du kan gjøre dette forskriftsmessig.
Det er forskjellige måter å leie ut deler av sin egen bolig på. Man kan enten leie ut en hybel, eller man kan leie ut en selvstendig boenhet. Her forklarer vi forskjellen.
Hva er en hybel?
Man kan i prinsippet leie ut det man har av ekstra rom i boligen, så lenge man bruker rommene til det de er godkjent for.
Det er altså ingen regler som forbyr deg i å leie ut for eksempel et soverom som står tomt, så lenge soverommet er godkjent som rom for varig opphold i boenheten. Slik utleie av en hybel i egen bolig er i utgangspunktet ikke noe som vedgår bygningsmyndighetene i kommunen, og det er ingen søknadsplikt inne i bildet for denne typen utleie.
Bruksendring – endre bruken av rom
Men dersom du vil gjøre om kjelleren, loftet eller andre deler av huset som hittil ikke har vært godkjent som rom for varig opphold, må det leveres en byggesøknad til kommunen. Dette gjelder uavhengig av om du skal leie ut eller ikke. Når det søkes om bruksendring må man passe på å oppfylle kravene som stilles i TEK17.
Når bruksendringen er godkjent, kan man leie ut.
Selvstendig boenhet
Selv om du har fått godkjent en bruksendring som nevnt over er ikke dette det samme som at du har fått etablert en ny boenhet. Vil du etablere en egen boenhet må man søke om dette, og man må oppfylle kravene fra SAK10 § 2-2. Der står det at:
Søknadsplikt for oppdeling av boenhet i eksisterende bolig oppstår når enhetene:
a) har alle hovedfunksjoner for bolig, slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett,
b) har egen inngang og
c) er fysisk atskilt fra øvrige enheter.
Når du har fått godkjent boenheten kan du leie den ut. Du behøver ikke søke ytterligere om å kunne bruke enheten til utleie, dette bestemmer du selv.
Krav til selvstendig boenhet
Boenheten må oppfylle alle krav som stilles i til boenhet i teknisk forskrift og arealplan. Dersom du vil opprette eller få godkjent en separat boenhet må du søke ved hjelp av fagfolk (ansvarlig søker).
Boenheten må:
- tilfredsstille alle branntekniske krav slik at boenheten utgjør en egen branncelle
- være fysisk adskilt fra resten av boligen med lukkede skillekonstruksjoner som vegger, gulv og tak.
- tilfredsstille alle øvrige krav til takhøyde, lys, utsyn, ventilasjon og parkering med mer
Gjennom vedtatte planer (som kommuneplan og reguleringsplaner) kan det også være krav som må oppfylles. Dette kan for eksempel være krav til uteareal, parkering, størrelsen på boenheten og antall boenheter i et regulert område.
Vegg som skiller
Når du bygger om kjelleren til oppholdsrom er det altså slik at dersom du beholder den direkte tilgangen dit fra boligen, vil du ikke få det godkjent som en egen boenhet.
I mange tilfeller er det bare en vegg eller en dør som vil være avgjørende om man får en selvstendig boenhet eller ikke i boligen.
Er det noen fordeler med å få utleiedelen godkjent som en selvstendig boenhet?
– I praksis kan man si at det ikke spiller så stor rolle. Men dersom rommene faktisk kan godkjennes som en egen enhet, det er høyt nok under taket, og det er mulig med snuplass for rullestol og så videre, så kan jo dette gi enheten en høyere verdi. Den kan kanskje leies ut for mer, og den kan faktisk også seksjoneres ut og selges hvis det skulle være ønskelig. Noen foretrekker også ha utleieforholdet i en helt egen enhet.
Prosjektering, tegning, søknad, utførelse og kontroll i forbindelse med opprettelse av ny boenhet må utføres av ansvarlige foretak.
Er det vanskelig å få utleiedelen godkjent som en selvstendig boenhet?
Når man skal få utleiedelen godkjent som en egen boenhet, er det en del krav man må oppfylle. Det er som regel krav om at det må være flere parkeringsplasser på eiendommen, og man må vise at også den nye boenheten har nok utomhusareal (MUA). Kravene til antall parkeringsplasser og størrelsen på utomhusarealet finner man i reguleringsplanen eller kommuneplanen. Dette varierer fra kommune til kommune.
Så på små tomter kan det være lettere å lage en hybel som har adkomst fra hoveddelen. Da slipper man kravene om ekstra parkeringsplass(er), ekstra utomhusareal og man trenger ikke å søke om å lage en selvstendig boenhet.
Man må fortsatt søke om bruksendring dersom man skal ta i bruk rom som ikke har vært godkjent som rom for varig opphold.
Byggetekniske Begreper
Det er mange begreper å forholde seg til dersom man ønsker å leie ut. Noen begreper finnes bare i dagligtale, og har ingen juridisk definisjon, som for eksempel «hybel.» Lovverket har ingen bestemt beskrivelse av hybelutleie eller hybler. Det samme gjelder «utleieenhet» og «utleiedel.» Dette er ord vi bruker i dagligtalen.
«Boenhet» og «rom for varig opphold» er betegnelser som brukes i teknisk forskrift og byggesaksforskriften og som må oppfylle kravene som beskrives der.
Det er mange fallgruver man kan gå i når man skal lage en utleieenhet i egen bolig.
Les mer om hvordan man finner en dyktig entreprenør, hvordan man lager anbudsgrunnlag for entreprenør, og 18 tips til hvordan du får et vellykket byggeprosjekt.
Trenger du bistand i forbindelse med utleie av leilighet eller søknad om bruksendring? Vi har lang erfaring med søknad om bruksendringer, søknad om godkjent boenhet og tegning av slike prosjekter.
Ta kontakt for et uforpliktende tilbud.