Det er mange som har hørt om uttrykket bruksendring, men hva betyr det egentlig, og er det søknadspliktig? Dette skal vi svare på her.
I mange boliger i Norge har man ubrukte rom i kjellere og loft.
Plutselig dukker det opp behov for større plass, flere soverom, hjemmekontor, ønske om utleiehybel, hobbyrom eller annet.
Om man da har ubrukte rom i kjeller eller på loft, vil det som regel være en vesentlig billigere løsning enn å bygge et tilbygg eller et påbygg.
Oppussning av eldre hus, også kalt oppussningsobjekter krever ofte en søknad om bruksendring for å ta i bruk arealer på loft eller kjelleren. Dette vil øke P-rommet, som vil øke verdien på boligen.
Hva er en bruksendring?
Alle rom i et bygg har et bruksformål fra da det ble bygget.
Rom i kjellere og loft er ofte betegnet som bodarealer. Det betyr at man ikke kan ta i bruk disse rommene til annet enn bod, uten om å søke kommunen om en bruksendring på forhånd.
Så enhver bruksendring av et rom, altså at man bruker rommet til noe annet enn det var opprinnelig tiltenkt, er en endring av bruk.
Er bruksendringen søknadspliktig?
Å bruksendre er å endre bruk av et rom fra en tillatt bruk til en annen. Dette kan kreve søknad og tillatelse. Det er for eksempel søknadspliktig å bruksendre om du:
- Endrer et rom fra tilleggsdel (for eksempel bod) til hoveddel (for eksempel stue), eller omvendt.
- Gjøre endringer i boligen slik at det blir flere eller færre boenheter
- Endre til å bruke hele eller deler av boligen til næringsvirksomhet
- Fritidsbolig til bolig og omvendt
Hva er hoveddel?
Hoveddel er de delene av boligen du bruker til å bo og oppholde deg i, samt ganger og trapper mellom hoveddeler. Eksempler på rom som er hoveddel er stue, kjøkken, soverom, bad, vindfang, entre og ganger mellom disse rommene.
Hva er tilleggsdel?
Tilleggsdel er andre deler av boligen som ikke er egnet som oppholdsrom, som for eksempel bod og oppbevaringsrom.
Loft og kjellere er ofte tilleggsdel, som man kan bruksendre til å bli hoveddel. Dette vil øke verdien på boligen.
Når må jeg søke om bruksendring?
Du må søke kommunen om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Dette kan for eksempel være å gjøre om en bod til soverom. Det kan være mulig å søke om bruksendring selv, men da er du selv ansvarlig for at alle lover og regler blir fulgt, samt sette seg inn i reguleringsplan og kommuneplan. Dette kan være en krevende jobb, så dette er en jobb vi kan gjøre for deg.
Hvilke ansvar har jeg når jeg søker selv?
Når du søker selv er du ansvarlig for at alle lover og byggeregler blir fulgt, samt at det leveres en komplett søknad til kommunen. Du må også utarbeide fagmessige utformede tegninger og nabovarsle naboene.
Kommunen sjekker ikke om du følger byggereglene, men de kan komme på tilsyn etter at byggetillatelsen er gitt. Da må du kunne dokumentere at alle reglene er fulgt.
Når må naboene varsles?
Hvis du bare gjør innvendige arbeider trenger du ikke å varsle naboene. Men dersom du gjør endringer på fasaden eller ytre arbeider som kan påvirke naboene, må de varsles før søknaden sendes til kommunen.
Så dersom man skal sette inn nye vinduer, forstørre dagens vinduer, lage kjellertrapp utvendig, eller lignende må naboene varsles.
Tekniske krav til rom som bruksendres
Det stilles en rekke krav til rom for varig opphold. Disse varierer ut ifra om huset ble bygget før 1. juli 2011 eller ikke.
De viktigste kravene ved en bruksendring av rom er brannkrav som rømningsveier, samt at rommet har tilfredsstillende størrelse i forhold til det rommet skal brukes til.
Brannkrav til rom som bruksendres til hoveddel
Det første kommunen ønsker å sjekke når det søkes om bruksendring er om brannkravene er ivaretatt.
Det viktigste er at rommene har rømningsvei, og at disse er store nok. Les mer om dette nedenfor.
Hva om man ikke kan oppfylle tekniske krav?
Hvis man har vanskelig for å oppfylle noen tekniske krav, kan man søke kommunen om unntak fra kravene. Man kan ikke regne med å få unntak fra krav som går på helse og sikkerhet, som for eksempel krav til rømningsveier.
Hvor stort må et rømningsvindu være?
Alle boenheter må ha rømningsvei, og utenom hoveddøren er det som oftest vinduer i yttervegg som benyttes som rømningsvei. Et rømningsvindu må ha en fri høyde og bredde på minimum 1,5 meter til sammen. I tillegg er det krav om at høyden skal være minimum 0,6 m og bredden minimum 0,5 m.
Vinduskarmen kan i tillegg ikke være mer enn 1,0 m over gulvet.
Dersom det er over 1,0 m over gulvet, kan det være mulig å fastmontere et møbel som seng eller sofa under vinduet for å gjøre rømningen lettere.
Dersom rommet oppfyller kravene – må kommunen si ja?
Ja, kommunen må si ja om alle tekniske krav er oppfylt og det ikke er noe i reguleringsplanen/detaljbestemmelsene/kommuneplanen som hindrer bruksendring.
Hva om det ikke er søkt om bruksendring?
Hvis nødvendig tillatelse om bruksendring mangler, er dette en mangel ved boligen. Boligen brukes da i strid med gjeldende regelverk, og brukes dermed ulovlig. Dette kan innebære store konsekvenser for boligeier, og det er boligeier selv som står ansvarlig overfor kommunen for å rette mangelen.
Kommunen har hjemmel til å pålegge boligeier å rette eller tilbakeføre avviket hvis nødvendig tillatelse ikke er gitt. Dette gjelder uavhengig av om hjemmelshaver hadde kjennskap til manglende bruksendring.
Krav mot selger?
Flere boligkjøpere erfarer at de får et pålegg om retting fra kommunen etter overtagelse av bolig, når boligen mangler nødvendig bruksendring. Ofte gjelder dette loft eller kjellere som har blitt innredet av tidligere selger uten at dette ble omsøkt. Dette kan bli kostbart for boligkjøper som blir sittende med regningen.
Tilfeller av dette har vært oppe i retten tidligere, der boligkjøper har blitt tilkjent prisavslag på flere hundre tusen kroner.
Manglende bruksendring kan dermed gi grunnlag for mangelskrav og krav om prisavslag ovenfor selger.
Kan man søke om bruksendring i ettertid?
Det er mulig å søke om bruksendring i ettertid slik at bruksendringen ettergodkjennes.
Det vil påløpe gebyr for kommunal behandling og eventuell anskaffelse av dokumentasjon på at endringene oppfyller kraven i forskrift og plan- og bygningsloven.
Hvis endringene ikke er utført i samsvar med byggetekniske forskrifter vil det også kunne påløpe kostnader til nødvendige endringsarbeider.
Det er mye å tenke på når man ønsker å bruksendre deler av sin bolig, og mange feller man kan gå i.
Vi i SDK Consult AS har lang erfaring med å utarbeide søknader og tegninger for bruksendringer. Ta kontakt med oss angående ditt prosjekt.