Oppussingsobjekt – Bør man pusse opp før man selger bolig?
Mange som skal selge bolig lurer på om det lønner seg å pusse opp boligen for man legger den ut for salg.
Vi nordmenn er helt i toppen når det gjelder å bruke mest penger på oppussing.
I fjor brukte nordmenn ca 95 milliarder kroner på å pusse opp hus og hytter. Hver husstand bruker i gjennomsnitt 70.000 til 100.000 kroner i året på oppussing.
Om du planlegger å bli boende lenge, kan man pusse opp til den store gullmedaljen og få boligen akkurat slik man ønsker drømmehuset.
Men hvis man planlegger å selge, bør man tenke nøye igjennom hva som faktisk vil øke verdien på boligen.
Det er som regel eldre hus som kalles oppussingsobjekter som man kan tjene penger på å pusse opp. Nyere boliger er det som regel lurt å selge som de er.
Pusser du opp på «riktig» måte før boligsalg, kan du få godt betalt for innsatsen. Noen ting er det derimot ikke vits å bruke penger eller energi på.
Hvordan er forfatningen på boligen nå?
Hvor slitt er boligen? Dette bør man spørre seg selv først.
Har du et totalt oppussingsobjekt så kan det være lurt å ikke gjøre noen ting. De som kjøper et totalt oppussingsobjekt, planlegger som regel å rive alt sammen og forme sitt eget drømmehus.
Oppussingsobjekter selges ofte lett, ettersom de tiltrekker seg kjøpere som ser etter nettopp dette.
Hvis boligen derimot er i nokså bra stand, kan det lønne seg å investere i noen malingsstrøk, overflater og strategiske oppussingsgrep, avhengig av hvilke rom det er snakk om.
Man ser at de selgerne som gjør en innsats for å presentere boligen på en best mulig måte, blir solgt raskere.
Utvide P-rom arealet i boligen
P-rom står for primærrom, og er altså oppholdsrom som stue, kjøkken, bad og soverom.
Det er disse arealene eiendomsmegleren bruker når de setter verdien på din bolig.
Dersom du har ubenyttede rom på loft eller kjeller, kan man få mye igjen for å gjøre om dette til oppholdsrom. Spesielt dersom din bolig befinner seg i sentrale strøk, der kvadratmeterprisen er høy.
Så det å søke om bruksendring og innrede kjeller eller loft kan være en meget bra investering.
En annen mulighet kan være å bygge et tilbygg eller påbygg for å øke P-rom arealet i boligen.
Etterisolering og bytte gamle vinduer
Det nye EU-direktivet vil antagelig sette krav til at alle hus skal være i energiklasse F innen 2030. Så det å etterisolere og bytte gamle vinduer kan være med på å øke verdien på boligen.
Det å øke energiklassen på boligen vil øke prisen, ettersom dette er tiltak som den nye kjøperen ellers måtte utført i ettertid.
Så det vil være smart å få gjennomført en energikartlegging av huset før man setter igang med arbeidene, slik at man finner ut av hvilke tiltak som vil redusere energiforbruket mest, til en lavest mulig pris.
Energikartleggingen kan komme med forslag som etterisolering av vegger, bytte ut gamle vinduer, installere solceller, varmepumpe, eller lignende.
Utbedre store og små feil
Selv om du har bodd lenge i huset ditt, er det ofte rett før salg og visning at man begynner å utbedre ting. Da får man en tidsfrist på seg, og dette er veldig viktig for å få til et godt salg.
Om boligen er i grei stand, bør man utbedre store og små feil ved boligen, som mugg eller råte på badet, løse håndtak, dryppende kraner, dører som knirker, løse ledninger, manglende lister, sparkle over hull og ujevnheter, osv.
Dette er småting som er med på å trekke ned helhetsinntrykket for kjørene, og det gir også et bilde av hvordan du har tatt vare på boligen din.
Oppussing av bad
Bør man bruke penger på å pusse opp badet?
Totaloppussing av bad koster ofte mer enn det smaker. Oppussing av bad koster som regel minimum 300.000 kr, og verdien på boligen stiger ikke like mye. Så dette er oppussing som man i de fleste tilfeller vil tape penger på å gjennomføre før et salg.
Men med noen enkle oppussingsgrep på overflaten, kan et bad forvandles totalt.
Er det vesentlige mangler på badet, er det bedre å selge det inn som et oppussingsprosjekt. Dersom badet er i teknisk orden, men bare veldig slitt, kan man gjøre billige endringer som:
· Bytte ut gammelt dusjkabinett med en mer moderne løsning
· Bytte ut gammelt klosett
· Bytte armatur og servant
· Sør for at fugene er rene
· En ny lampe kan gjøre underverker
· Bytte servant, benkeplater og skap
· Skift gulv og mal vegger/fliser
· Prioriter vaskemaskin fremfor et badekar
· Har ikke badet varmekabler, er det like greit å selge uten varmekabler
Husk å style badet før visning ved å kjøpe inn noen pene håndklær, rydde bort dobørsten, tannbørsten og andre personlige ting, og erstatt med en eksklusiv håndsåpe, dekorative duftlys og kanskje noen planter.
Oppussing av kjøkken
Totalrenovering av et kjøkken kan også vise seg å bli en dyr investering som ikke vil heve verdien på boligen tilsvarende kostnaden.
Så istedenfor å bytte ut hele kjøkkenet, så kan du fikse overflatene. Du kan legge fliser mellom benkeplate og overskapene, samt male og bytte ut frontene, samt eventuelt bytte ut blandebatteriet.
Da vil kjøkkenet se nesten nytt ut, og det bare til en brøkdel av hva et nytt kjøkken vil koste.
Andre lønnsomme grep for å fornye kjøkkenet:
· Male vegger og tak
· Male eller lakkere skapdørene og bytte knotter (eventuelt kjøpe nye skapdører)
· Bytte blandebatteri/servant/oppvaskkum
· Ny taklampe
· Skifte ut hvitevarer dersom de er gamle og utdaterte
Det kan være lurt å holde seg til nøytrale/moderne farger, ettersom smaken til kjøperen kan være forskjellig fra din smak.
Endre på planløsningen, eller flytte kjøkkenet ut i stua?
En løsning som er stadig mer populær i mindre leiligheter og boliger, er å flytte kjøkkenet ut i stua for å få et ekstra soverom.
Går man fra en toroms til en treroms vil det som regel gi en god prisstiging. For de fleste er det viktigere med et ekstra soverom enn et separat kjøkken.
I de fleste nye leiligheter og boliger ser man at kjøkkenet befinner seg i samme rom som stua.
Men har man allerede 3 soverom eller flere, må man vurdere om det lønner seg å flytte kjøkkenet ut i stua for å få et ekstra soverom.
Når det bor så mange mennesker i boligen, må stua ha en viss størrelse for å være funksjonell.
Man må også ta stilling til hvor man skal plassere sofa, TV, spisebord, osv. når man planlegger å flytte kjøkkenet ut i stua. Man må passe på at planløsningen fortsatt blir praktisk.
Det kan være at man må flytte på vann og avløpsrør når man flytter kjøkkenet inn i stua, og det er noe som kan øke kostnadene. I det tilfellet bør man ta en befaring med en dyktig rørlegger for å se hvordan man løser dette.
Dersom man ikke ønsker å ta regningen med å gjøre denne endringen selv, kan man visualisere endringene i form av fotorealistiske 3D bilder og 3D plantegning for å vise interessentene hvordan de kan pusse opp boligen. Mange har vanskelig for å se mulighetene selv, og dermed kan dette være med på å heve verdien.
På den måten kan man visualisere for interessentene hvordan man enkelt kan endre planløsningen, for å få inn ekstra soverom, eller vise hvordan man kan innrede boligen.
Om man vurderer å gjøre endringer på planløsningen, må man sjekke at veggene man ønsker å rive ikke er bærevegger. Fjerner man en bærevegg, vil huset falle ned, så dette er meget viktig å sjekke på forhånd.
Oppussing av Stue, soverom, gang, garderobe og lignende
Det er billigere å pusse opp såkalte «tørre» rom som stue, soverom, garderobe, gang, og lignende.
Det enkleste og billigste man kan gjøre for å få disse rommene til å se bedre ut er å male.
Når man maler disse rommene før man skal selge, kan det være lurt å male de i nøytrale farger som mange kan like. Men vær forsiktig med å male hele boligen hvit.
Man kan også male med kontraster. Dette ser best ut på bilder, og det er bildene som får folk inn på visning.
I store rom med god takhøyde kan du velge litt mørkere farger. I mindre rom med lite lys bør man velge lyse farger.
Soverom kan males i en litt mørkere fargen enn resten av boligen.
Dersom kjøperen ikke liker fargevalget, er det enkelt å male på nytt. Men malingen får uansett boligen til å se bedre ut, så lenge man velger de rette fargene.
Når man først er i gang med malingen, kan det være lurt å pusse og male vinduskarmer og vindusposter samtidig.
Dersom du har en gammel tapet med uthevet mønster eller glassfiberstrie som ikke lar seg skjule av maling, kan rullesparkel være en løsning. Dette er en flytende sparkel som også kan fås med farge. Den skjuler all struktur som er på veggen, og lager en glatt og matt finish som minner om betong. Den kan fås i de fleste farger og kan bidra til å gi et nytt og moderne uttrykk på gamle vegger.
En annen ting folk også er opptatt av på visninger er at det er gode oppbevaringsmuligheter.
Man ser en del såkalte smarte oppbevaringsløsninger med hyller og skap rundt sengen. Men dette bør man være forsiktig med, ettersom rommet virker mindre og begrenser hvor stor seng man kan ha.
En annen løsning er å bytte ut frittstående skap med skilledørsgarderobe eller å sette opp en lettvegg for å lage en «walk-in-closet» dersom soverommet er stort nok.
Dersom parketten eller laminaten ser veldig slitt ut, kan man legge nytt, eller eventuelt slipe ned parketten.
Man kan også vurdere å skifte dørbladene eller bare håndtakene om dørene ser slitte ut.
Oppussing av uteområder
Hvis du har allerede brukt penger på å gjøre boligens interiør fin, er det viktig å ikke glemme uteområdene.
Det er ikke nok å ha et flott hus, men en kjedelig hage eller balkong. Ved å investere litt i en pergola, terrasse eller en funksjonell balkong, kan du raskt se en avkastning på innsatsen din.
Det er anbefalt å skape forskjellige soner eller områder i hagen, slik at man kan bruke arealet på en god måte og vise frem alle mulighetene eiendommen har å tilby. Å gjøre uteområdet fint og innbydende kan gi deg mye tilbake, og det kan også tiltrekke seg potensielle kjøpere.
Ikke pynt for mye på sannheten
Boligkjøpere blir imponert av fine farger og fliser, men takstmenn bryr seg ikke om vakre overflater.
Det advares mot å pynte for mye på sannheten eller å ta snarveier når man pusser opp for å skjule skader og mangler.
Det finnes tilfeller der boligselgere har forsøkt å skjule et fuktproblem ved å male over gjemme det bak en panelvegg. Men slike ting vil bli avslørt, og da blir det dyrt for deg.
Forberedelser før visning
Før visning er det viktig å gjøre det ryddig, rent, pent og velduftende. Rydd vekk rot, overflødige pyntegjenstander og ting. Det er viktig at boligen ikke er overmøblert, da det vil gjøre at boligen ser mindre ut og rotete. Fjern alle personlige eiendeler som bilder av familien din, slik at det er enklere for potensielle kjøpere å se for seg selv boende i huset.
Sørg også for å fikse uteområdet ved å klippe plenen, rydde vekk leker og rot, osv.
Du bør også holde kjæledyrene og barna borte under visningen, da dette kan ta oppmerksomheten bort fra boligen.
Oppsummering – Bør man pusse opp før man selger en eldre bolig?
Oppsummert kan man si at man som regel kun trenger å pusse opp overflater om boligen er i grei stand.
Dersom boligen er i dårlig stand, får man ofte ikke igjen de pengene man bruker på oppussing.
Dersom boligen er i grei stand, kan det være lurt å utbedre små feil og mangler, samt shine over slitte overflater. Dette kan gjøre at førsteinntrykket blir vesentlig bedre!
Men det å visualisere for potensielle kjøpere hvordan man kan endre på planløsningen eller innrede boligen, er en måte å få interessentene til å se boligen i et helt annet lys. Dette kan være meget lønnsomt, når man ikke ønsker å pusse opp selv.
Når man pusser opp selv, kan man også gjøre endringer som de mulige kjøperne ikke liker. Så det er flere fallgruver man kan gå i her.
Trenger du bistand til å finne ut hva man bør gjøre før salg? Vi kan komme med forslag til endringer som lønner seg, samt visualisere disse endringene for kjøperne.
I tillegg til dette kan vi også finne ut hvilke vegger som er bærevegger, slik at man ikke river feil vegg. Deretter kan man vise de potensielle kjøperne mulighetene ved boligen ved hjelp av 3D visualiseringer, uten å faktisk gjøre endringene i huset.
Ta kontakt med oss i dag for tips som vil øke verdien på din bolig.