18 gode råd til deg som skal i gang med et byggeprosjekt
Det er mange fallgruver å gå i når man skal i gang med et byggeprosjekt. Hvor mye vil det koste? Hvordan finner man en seriøs entreprenør som leverer i henhold til dine ønsker? Hva må man gjøre av forarbeider og planlegging? Hvordan kan man få hjelp til planlegging og utførelse av prosjektet?
Uansett om du skal bygge et tilbygg, påbygg, garasje, innrede ubenyttede arealer i huset, bruksendring, fasadeendring eller lignende, er det mange ting man må tenke over.
I dette innlegget skal vi gi deg noen tips til hvordan få et vellykket byggeprosjekt trygt i havn.
Foreta en energikartlegging
Før man går igang med et byggeprosjekt bør man foreta en energikartlegging av bygget. Dette kan man også få støtte til å gjennomføre.
I energikartleggingen vil man gå igjennom energiforbruket ti bygget, og komme med forslag til hvordan tiltak som vil redusere energiforbruket mest, og til lavest pris.
Dersom det er et nybygg, bør man prosjektere bygget slik at det havner i energiklasse A eller B. Dette er en fordel som følge av det nye EU-direktivet, samtidig som man kan få bedre lånevilkår av bankene.
Ha finansieringen på plass før bygging
Det er viktig å ha finansieringen på plass i god tid før byggingen starter. Man bør finne ut hvor hvilke finansielle rammer man må holde seg innenfor, slik at man kan tilpasse prosjektet i forhold til disse rammene.
Det er vanskelig å vite hva prosjektet vil koste på forhånd, så derfor er det lurt å foreta et forprosjekt der man finner ut hva man har lov til å bygge i henhold til lovverket, og deretter få dette tegnet og beskrevet av en ingeniør/arkitekt.
Disse tegningene og beskrivelsen bruker man som underlag for å hente inn priser fra entreprenører. Slik finner man ut hva det du ønsker å bygge vil koste. Dersom prisen ikke havner innenfor kostnadsrammene, kan man redusere størrelsen på prosjektet, velge billigere/enklere løsninger eller lignende.
Benytt deg av en arkitekt/ingeniør
Det anbefales å benytte seg av en arkitekt/ingeniør tidlig i prosjektet.
Det er verdt å merke seg at som byggherre er man ansvarlig for at tiltaket du planlegger er i samsvar med gjeldende regelverk. Det vil si regler i Plan- og bygningsloven, arealplaner og annen offentlig lovgivning.
Det å slurve med søknad om godkjenning kan være en ordentlig fallgruve, så her gjelder det å sette seg inn i gjeldende regelverk.
Arkitekten/ingeniøren kan hjelpe deg med å avklare hva som kan bygges ut ifra lovene og bestemmelsene som gjelder for tomten din, og finne ut om ditt prosjekt er søknadspliktig.
Denne personen kan også fungere som ansvarlig søker, som utarbeider nabovarsler, byggesøknaden og sender det inn til kommunen.
Arkitekten/ingeniøren kan også utarbeide tegninger, romskjema og beskrivelse som man bruker som underlag for å hente inn tilbud fra entreprenører.
Tilpass byggeprosjektets utforming ut ifra budsjettet ditt
Når arkitekten/ingeniøren har utarbeidet tegninger, romskjema og beskrivelse av prosjektet, henter man inn tilbud fra entreprenører.
Dersom man ser at kostnadene blir for høye, kan man redusere størrelsen på tiltaket, eller man kan få hjelp fra arkitekten/ingeniøren til å endre til mer kostnadseffektive løsninger.
Få utarbeidet prosjektbeskrivelse og romskjema
Før man henter inn tilbud fra entreprenører er det lurt å ha på plass en detaljert beskrivelse, romskjema og gode tegninger av byggeprosjektet.
Når man har kartlagt planløsninger, materialer, overflater, byggemåte, terreng, osv vil det være lettere for entreprenøren å gi et realistisk prisestimat på prosjektet.
Gode tegninger og en detaljer beskrivelse vil spare deg for mye penger i form av mindre tilleggsarbeider, så her lønner det seg å planlegge godt.
Hent inn tilbud fra flere entreprenører
Når man skal i gang med anbudsprosessen er det anbefalt å hente inn tilbud fra 2-3 forskjellige entreprenører.
Ved å hente inn flere tilbud får man se hva markedsprisen er for ditt prosjekt i ditt området, og man kan vurdere tilbudene opp mot hverandre.
Sørg for å vurdere hele tilbudet, ikke bare sluttsummen. Noen ganger kan årsaken være at innholdet er ulikt. Kvalitet, leveringskvalitet og økonomi er også viktig å vurdere, les mer her om hvordan finne en dyktig entreprenør til ditt byggeprosjekt.
Velg entrepriseform
Når man skal engasjere håndverkere til ditt prosjekt kan man velge mellom å organisere prosjektet som en hovedentreprise eller en delt entreprise.
Velger man hovedentreprise skriver man kontrakt med kun et firma. Dette firmaet står da ansvarlig for å hente inn all nødvendig kompetanse, i tillegg til å koordinere arbeidet mellom de ulike fagfeltene. Dette gjør prosjektet vesentlig lettere for deg som byggherre, ettersom du kun trenger å forholde deg til en aktør.
Velger man en delt entreprise skriver man kontrakt med entreprenører fra alle de ulike fagfeltene. Disse vil utføre sitt arbeid, men det er ditt ansvar som byggherre å koordinere arbeidet.
Dette kan være en arbeidskrevende og vanskelig jobb, spesielt om du ikke har mye erfaring fra lignende jobber i byggebransjen. Så spesielt på store prosjekter anbefales det å velge en hovedentreprise.
Vit hva som er inkludert i tilbudet
Velger man å organisere prosjektet som en hovedentreprise, bør man kontrollere at alle arbeidene og materialene i beskrivelsen er inkludert i tilbudet.
Det hender at entreprenøren utelater deler av leveransen med vilje, eller glemmer å ta det med i tilbudet. Da er det din oppgave å sjekke hva som er inkludert og ikke.
Arbeider som ikke er med i det opprinnelige tilbudet må gjøres som tilleggsarbeider, og det vil som kjent bli dyrere enn om det var med i tilbudet fra starten av.
Lag en kontrakt
Når man har funnet en entreprenør man skal bruke på byggeprosjekter, er det viktig å inngå en tydelig kontrakt før arbeidene settes i gang. Husk at begge parter må signere på kontrakten.
Kontrakten bør inneholde en detaljert beskrivelse av arbeidene som skal utføres, samt inneholde en fremdriftsplan, leveransebeskrivelse, en definert pris for prosjektet, og betalingsbetingelser.
Det anbefales å bruke en NS-standardkontrakt.
På den måten er det enklere å forhindre eller oppklare uenigheter og misforståelser underveis i prosjektet.
Det anbefales også å dele opp betalingen i flere avdrag, og ikke betale siste del av betalingen før sluttbefaring er avholdt, dere har mottatt alt av sluttdokumentasjon og ferdigattest er gitt (dersom tiltaket er søknadspliktig).
I tillegg er det viktig å ha avtalefestet timespris og påslag på materialer og tjenester på alle tilleggsarbeider.
Dersom håndverker ikke er ferdig med arbeidene til avtalt tid, kan du kreve dagmulkt dersom dette fremgår i kontrakten.
Lag en fremdriftsplan
Det anbefales å lage en fremdriftsplan og inkludere den i kontrakten.
Denne fremdriftsplanen utarbeides ofte i samarbeid med entreprenøren. Da blir dere enige om når arbeidene skal starte opp, og når prosjektet skal være ferdig.
Fremdriftsplanen skal gå ganske detaljert til verks der man beskriver når de ulike arbeidsoppgavene skal være ferdigstilt. Dette er også viktig for å se når de forskjellige fagfeltene skal utføre sine jobber, siden alle arbeidene henger sammen.
En god fremdriftsplan gjør det enklere for deg som byggherre å følge med på fremdriften, og se til at arbeidene følger denne planen.
Det anbefales også å legge inn planlagte møter mellom byggherre og entreprenør i fremdriftsplanen. I disse møtene kan man få en oppdatering på hvordan prosjektet går, og om det utføres i henhold til fremdriftsplanen. Her kan man også oppklare eventuelle spørsmål, misforståelser og endringsarbeider.
La entreprenøren stå for innkjøp av materialer
Når det gjelder innkjøp av materialer som vinduer, dører, fliser, parkett og lignende er det som regel lurt å la entreprenøren stå for disse innkjøpene.
Entreprenøren har ofte gode rabattavtaler på innkjøp fra ulike samarbeidspartnere.
Entreprenøren har som regel et påslag for å gjøre disse innkjøpene, men likevel kan det være billigere å la de gjøre disse innkjøpene på grunn av rabattene de har.
En fagperson er også bedre kvalifisert til å velge ut de riktige materialene og komponentene som passer ditt prosjekt. De har også bedre kompetanse når det kommer til innmåling og beregning av mengder. Dermed sparer du tid og penger på å levere tilbake bomkjøp, om man skulle ende opp med materialer med feil kvalitet eller mengde.
Velg kvalitetsprodukter
Når du skal velge produkter til ditt byggeprosjekt er det anbefalt å velge produkter av høy kvalitet. Disse er gjerne noe dyrere, men vil som regel være en god investering på sikt. Kvalitetsprodukter har gode garantibetingelser, og er vanligvis lettere å jobbe med.
Man kan finne gode tilbud som virker for godt til å være sant, og da er det ofte det. Billige materialer med dårlig kvalitet blir ofte dyrere enn kvalitetsmaterialer på sikt.
Velg materialer fra anerkjente byggevarekjeder med gode garantibetingelser. På den måten øker sjansen for at materialene holder i lang tid fremover.
Lag 3D visualiseringer at tiltaket på forhånd
Før man går igang med byggingen er det lurt å få laget 3D visualiseringer av tiltaket. Det er vanskelig å se for seg hvordan det vil se ut når det er ferdig.
Har man valgt riktig stil på tiltaket? Vil man trives med fargene, materialene og detaljene man har valgt?
Med 3D visualisering kan man se hvordan det vil bli seende ut på forhånd, og da kan man sette igang byggingen med en trygghet om at det vil bli et bra sluttresultat.
Det er billigere å gjøre endringer på planleggingsstadiet, enn når det er ferdig bygget!
Begrens egeninnsatsen i byggeprosjektet
Tenk deg godt om før du påtar deg ansvar for deler av arbeidet, for å redusere kostnadene.
Dette forutsetter at du har både tiden og kompetansen som kreves.
Før oppstarten kan det se fristende ut å ta på seg å gjøre deler av arbeidene selv, men det finnes mange eksempler der byggherrer har tatt på seg ansvar for oppgaver de ikke er i stand til å gjennomføre i tide, og i god nok kvalitet.
Dette vil føre til forsinkelser, og i noen tilfeller kan det bli nødvendig å gjøre arbeidene på nytt. Dersom entreprenøren i tillegg må vente på at du blir ferdig med dine arbeider, før de kan gjøre sin jobb, vil du også måtte betale ekstra for dette.
Dersom du likevel ønsker å legge inn egeninnsats, så må dette avklares med entreprenøren og legges inn i fremdriftsplanen.
Eksempler å arbeidsoppgaver noen byggherrer tar på seg kan være avfallshåndtering, gulvlegging, maling eller lignende.
Sammenlign priser på produktene som skal kjøpes inn
Når man skal kjøpe inn produkter som gulv, fliser, kjøkken- og baderomsinnredninger og lignende kan det være mulig å spare flere tusen kroner.
Dette gjør man ved å sammenligne priser hos ulike byggevarekjeder. Prisene kan variere mye fra butikk til butikk, og noen ganger har de gode tilbud på diverse produkter.
Hold jevnlig kontakt med entreprenøren
Det å holde jevnlig kontakt med entreprenøren er ofte alfa og omega for et byggeprosjekt. Når man har en god dialog med entreprenøren kan man håndtere eventuelle spørsmål, misforståelser eller problemer fortløpende.
Det er også lettere å holde oversikten over fremdriften i prosjektet når man har jevnlig kontakt med entreprenøren. Så sørg for å ha god kommunikasjon med håndverkerne og vær tilgjengelig om noe skulle dukke opp.
Vi anbefaler at du besøker byggeplassen og følger opp fremdriftsplanen, slik at du holder deg oppdatert.
Byggefirmaet er selvfølgelig ansvarlig for selve arbeidet, men ting kan skje underveis som du som byggherre er nødt til å ta stilling til.
Sørg for dokumentasjon av prosjektet og det arbeidet som utføres, både underveis og når prosjektet er ferdig. Ta bilder mens byggeprosessen pågår og sørg for en grundig befaring til slutt.
Krev dokumentasjon på arbeidet som har blitt gjort og spar på alt du har fått av skriftlig kommunikasjon. Dokumentasjonen på hva som er blitt gjort i boligen din er viktig å kunne vise til ved et boligsalg på et senere tidspunkt.
Husk at det er du som boligselger som er ansvarlig for å kunne legge frem dokumentasjon om bygging, renovering og oppussing av boligen.
Gjennomfør sluttbefaring når arbeidene er ferdig
Når arbeidene er ferdig, er det viktig å gjennomføre en sluttbefaring. Dette er viktig for begge parter for å unngå problemer og konflikter senere.
På denne befaringen kan man ta med seg en fagperson om man ønsker det.
Da går man igjennom hele prosjektet for å se at arbeidene er utført forskriftsmessig, og man kan påpeke eventuelle feil og mangler.
Det skal føres referat fra denne befaringen, og feil og mangler skal skrives ned med en dato for ferdigstillelse.
Få sluttdokumentasjon fra entreprenøren
Når man har gjennomført sluttbefaringen og eventuelle feil har blitt utbedret, er det viktig å få tilsendt sluttdokumentasjonen.
Dette skal dokumentere hvordan materialer som er benyttet, hvilke arbeider som er utført og pris og tidspunktet for arbeidene. Dokumentasjonen for materialene og installasjonene heter FDV-dokumentasjon.
Denne dokumentasjonen er verdifull i forbindelse med forsikringssaker, takstvurdering av huset, og for et eventuelt salg, ettersom denne dokumentasjonen skal overleveres til ny eier.
Det kan også bli nødvendig i forbindelse med senere renoverings- og oppussingsprosjekter.
Dersom tiltaket er søknadspliktig, skal du også motta ferdigattest for prosjektet.
Ikke betalt siste avdrag til entreprenøren før alle disse dokumentene er overlevert til deg som byggherre.
Få en verdivurdering av boligen
Når arbeidene er utført bør man be om en takst, for å få oversikt over boligens nye verdi.
Høyere verdi på boligen gir man mulighet til å ta opp mer lån, eller redusere rentekostnadene dersom man for eksempel får boliglånet under 60% av boligens verdi.
Trenger du bistand med planlegging, tegninger, 3D visualisering, utarbeidelse av beskrivelse og romskjema?
Ta kontakt i dag, for å høre hvordan vi kan hjelpe deg med ditt byggeprosjekt fra planlegging til ferdigstillelse.