Last Updated on 22. september 2025 by stian@sdkconsult.no
Hva er egentlig en fasadeendring, og er det søknadspliktig? Er det å bytte vinduer eller male huset søknadspliktig? Det skal vi forklare mer om her.
Hva er fasadeendring?
En fasadeendring er når man gjør endringer på fasaden på et bygg. Det kan være innsetting eller fjerning av dører og eller vinduer, det kan være å endre fra stående til liggende panel eller motsatt, karnapper, utkragede konstruksjoner, arker, takoppløft og lignende.
I noen tilfeller kan det til og med være søknadspliktig å male huset i en annen farge, eller å bytte farge på taksteinen. Dette gjelder kun i de områdene der det står i reguleringsplanen at husene skal ha en spesifikk farge.
Det å installere en varmepumpe på fasaden eller solceller på tak eller vegg kan også være søknadspliktig. Før man kjøper inn dette, bør man få et foretak til å sjekke dette.
Med andre ord er alle endringer som forandrer utseende på et bygg en fasadeendring.
““Fasadeendring som ikke fører til at bygningens karakter endres, samt tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert utførelse, kan være unntatt søknadsplikt.”
Er fasadeendring søknadspliktig?
Fasadeendring er i utgangspunktet søknadspliktig etter plan- og bygningslovens §§ 20-1 c) og 20- 2. Plan- og bygningslovens § 20-5 f) åpner imidlertid for at ”fasadeendring som ikke fører til at bygningens karakter endres, samt tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert utførelse” kan unntas fra søknadsplikt. Dette forutsetter at tiltaket er i samsvar med bestemmelsene for din tomt.
Om fasadeendringen du skal gjøre er søknadspliktig eller ikke, avhenger altså av en konkret vurdering av hvordan endringen vil virke inn på bygningens utseende (eksteriørkarakter).
I forbindelse med en slik vurdering må blant annet bygningens karakter, alder og plassering vektlegges. Hustype og omgivelsenes karakter og utseende vil også spille inn. Alminnelig forståelse av hva som menes med ”bygningens karakter” er ofte knyttet til stilarter. Bygninger som i seg selv ikke representerer en egenverdi bør kunne gjennomgå mindre fasadeendringer uten at bygningens karakter anses å være endret.
På bevaringsverdige / historiske bygninger, bygninger med spesielle kvaliteter ved fasaden og bygninger i sentrumsområder, vil mindre fasadeendringer ofte falle inn under søknadsplikten. På samme måte vil mindre fasadeendringer på del av et rekkehusanlegg eller en flermannsbolig, og i områder med ensartet utseende, som regel være søknadspliktige.
Som tiltakshaver er du selv ansvarlig for å vurdere om noe er søknadspliktig eller ikke.
Hvilke fasadeendringer som kan unntas fra søknadsplikt vil alltid avhenge av en konkret vurdering i hver enkelt sak. Det er derfor vanskelig å gi faste retningslinjer for hvilke fasadeendringer som kan unntas fra søknadsplikt.
Følgende oversikt kan brukes som en veiledning:
Ikke søknadspliktige fasadeendringer
- Utskiftning vinduer og dører i samme størrelse og samme utseende.
- Oppussing/vedlikehold
- Utskiftning av vinduer og dører der de nye har litt annen størrelse og utseende
- Endring fra dør til vindu eller motsatt
- Innsetting/fjerning av mindre kjellervindu
- Innsetting/fjerning av lufteventiler
- Tilbakeføring av fasade til opprinnelig utseende (må kunne dokumenteres)
Det er du som tiltakshaver som er ansvarlig for at alle lover og regler følges, så det er viktig å sjekke bestemmelsene for eiendommen og lovverket før du setter igang med et slikt prosjekt.
Fasadeendringer som er søknadspliktig, men som tiltakshaver kan stå for selv
Det er noen fasadeendringer som er søknadspliktig, men som tiltakshaver selv kan stå for både byggesøknad, tegninger, prosjektering og utførelse.
Det er fortsatt anbefalt å få hjelp av fagkyndige til å få jobben gjort, om man ikke ønsker å sette seg inn i alle lover og regler selv, samt finne ut hvordan man utarbeider en byggesøknad.
Dette sier lovverket om hva slags fasadeendringer du kan stå for selv som tiltakshaver:
Søknadspliktige fasadeendringer av mindre omfang og vanskelighetsgrad, og som etter kommunens skjønn kommer inn under bestemmelsen i pbl §20-4 e) «andre mindre tiltak som etter kommunens skjønn kan forestås av tiltakshaver».
Hvilke fasadeendringer du kan søke om selv som tiltakshaver må du altså avklare med kommunen.
Om fasadeendringen du skal gjøre komme inn under denne bestemmelsen, kan du som tiltakshaver sende inn søknaden selv. Du er da ansvarlig for at tiltaket følger bestemmelsene i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter, arealplaner som for eksempel kommuneplanens arealdel og reguleringsplan, og andre tillatelser. Kommunen kan føre tilsyn og be om at du blant annet dokumenterer hvordan kravene i byggteknisk forskrift (TEK17) er ivaretatt.
Viktig å huske på – krav og risiko ved fasadeendring
En fasadeendring kan virke som en enkel jobb, men du må være klar over at tiltaket omfattes av både plan- og bygningsloven og de tekniske kravene i TEK17. Selv små endringer i vinduer, kledning, farger eller balkonger kan utløse søknadsplikt.
Bytter du vinduer, kan du for eksempel komme i konflikt med krav til dagslys, ventilasjon og rømningsvei. Endrer du kledning eller materialvalg, kan det være brannkrav og energikrav som slår inn. Og utvidelser som balkonger kan være i strid med byggegrenser eller utnyttelsesgrad.
Mange privatpersoner undervurderer kompleksiteten, og feil kan få store konsekvenser: avslag fra kommunen, pålegg om retting eller i verste fall krav om å rive tilbake endringen. I tillegg kan manglende ferdigattest gi problemer ved salg eller refinansiering.
👉 Derfor er det lurt å bruke fagfolk som kan regelverket, og som sørger for at søknad og dokumentasjon blir riktig fra start.
Søknadspliktige fasadeendringer der man må bruke ansvarlige foretak
Alle andre fasadeendringer som ikke er nevnt over er søknadspliktig og det må brukes ansvarlige foretak. Her må det normalt hentes inn foretak som står som ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende og ansvarlig utførende.
Dersom arbeidene skal gjøres på egen bolig eller fritidsbolig kan tiltakshaver søke om å være selvbygger.
Det anbefales å få en arkitekt eller teknisk tegner til å tegne opp endringene først og kanskje også få laget en beskrivelse av arbeidene som skal utføres. Da kan du bruke dette som underlag når du henter inn priser fra entreprenører. Gode tegninger og beskrivelser gjør det lettere for entreprenør å prise arbeidene, og det blir færre endringer underveis.
Endringer blir fort dyrt, så et godt underlag kan være en bra investering.
Les mer om tips til hvordan få et vellykket byggeprosjekt her.
Oppsummering og veien videre
Fasadeendringer kan være attraktive og lønnsomme, men ofte innebærer de mer arbeid og ikke minst kunnskap enn man tror på forhånd. Det kan være søknadsplikt, krav til dokumentasjon og risiko ved feil valg. Derfor er det lurt å ha eksperthjelp for å sikre at endringen blir korrekt, godkjent og holdbar.
Hos SDK Consult kan vi hjelpe deg med hele prosessen — fra idé til ferdig endring:
- Byggesøknad og ansvarlig søker for fasadeendringer
- Arkitekt- og fasadetegninger som ivaretar reguleringsmessige krav
- 3D-visualisering slik at du ser hvordan endringen vil se ut før byggestart
- Energirådgivning og tekniske vurderinger som tar hensyn til isolasjon, ventilasjon og klimatilpasninger.
👉 Ta kontakt med oss i dag for en uforpliktende vurdering – la oss hjelpe deg gjøre fasadeendringen riktig og trygg, fra første strek til godkjent bygg!