Beskrivelse og romskjema for byggeprosjekt

Når man skal i gang med et byggeprosjekt, er det viktig med god planlegging. Dette gjelder uansett om du skal bygge tilbygg, påbygg, garasje, pusse opp huset, renovere et oppussningsobjekt eller annet.

Det er ditt ansvar at tiltaket oppfyller kravene i henhold til TEK17 og Plan- og bygningsloven, samt kommuneplan/reguleringsplan for eiendommen,  så her er det lurt å bruke erfarne fagfolk.

God planlegging av et byggeprosjekt starter med en god oppdragsbeskrivelse av byggeprosjektet før man henter inn tilbud fra entreprenør.

Dette utarbeider man vanligvis i form av gode tegninger av prosjektet, samt en detaljert beskrivelse og et romskjema for det som skal bygges.

Dette vil brukes som underlag for entreprenøren når de skal gi en pris på byggearbeidene.

Om man ikke har detaljert det som skal bygges, vil det ofte føre til et dyrere prosjekt i form av tilleggsarbeider.

Når entreprenøren utfører tilleggsarbeider, vil disse bli vesentlig dyrere enn om arbeidene var beskrevet fra starten av. Dette fordi entreprenøren ofte tar en høyere timespris og et høyere påslag på materialer for tilleggsarbeider.

I tillegg kan en lite detaljert oppdragsbeskrivelse åpne for uenigheter med entreprenøren. I verste fall kan slike uenigheter havne i retten.

Et lite detaljert byggeprosjekt vil altså føre til mange tilleggsarbeider for entreprenøren, som vil betyr et dyrere prosjekt for deg som tiltakshaver.

🛠 Hvorfor beskrivelse og romskjema er viktige dokumenter

En grundig beskrivelse og et godt utarbeidet romskjema gir deg ikke bare oversikt over alle rom i prosjektet — det fungerer som et styringsverktøy gjennom hele byggesaken. Med en tydelig beskrivelse og korrekt romskjema sikrer du at alle aktører (arkitekt, ingeniør, entreprenører) har samme forståelse av krav til funksjon, størrelse, materialer og tekniske løsninger. Dette reduserer risiko for feiltolkninger, tilleggskostnader og konflikter.

Et romskjema vil typisk inneholde:

• Navn på hvert rom (stue, kjøkken, soverom, bad, bod etc.)
• Areal (BRA/PRM)
• Golvtype og gulvnivå
• Vegg- og takoverflater
• Tekniske krav (ventilasjon, varme, belysning, stikkontakter, tekniske føringer m.m.)
• Kommentarer for spesialkrav (f.eks. lydisolasjon, fukt, brannsikkerhet)

Romskjema

Et romskjema brukes til å avklare de innvendige detaljene for byggeprosjektet.

I et romskjema beskriver man overflatene på gulv, vegger og tak, samt materialene, installasjonene og andre detaljer for hvert enkelt rom i huset.

For å være sikker på at man har gjort riktige valg når det gjelder materialer, stil, og farger, anbefales det å få laget 3D visualiseringer. Da vil man se hvordan sluttprosjektet vil se ut, og man kan gjøre endringer dersom det ikke ser ut slik man tenkte.
Det er billigere å gjøre endringer på tegningene, enn å gjøre endringer etter at det er bygget.

Med en slik detaljert beskrivelse av byggeprosjektet, blir det lite uklarheter og misforståelser med byggefirmaet. Prosjektet vil dermed gå mer knirkefritt og uten mange tilleggsendringer som vil fordyre prosjektet.

Leveringsbeskrivelse

Sammen med romskjemaet bør man også ha en leveringsbeskrivelse som beskriver alt som skal leveres.

En god oppdragsbeskrivelse av byggeprosjektet vil gjøre det lettere for bedriftene å gi et realistisk pristilbud på jobben du ønsker utført. Det er også enklere å estimere tidsbruk når oppdraget er tydelig beskrevet i forkant.

I leveringsbeskrivelsen går man mer detaljert til verkt, og beskriver alle deler av byggeprosjektet.

Der beskriver man hvordan byggeprosjektet skal bygges, hvilke forskrifter det skal følge, konstruksjonen, Hvordan bygget skal se ut utvendig, vinduer, dører, tak og beslag, ventilasjon, elektriske installasjoner, oppvarming, rørarbeider, toleranseklasser, og lignende.

Leveringsbeskrivelsen, romskjemaet og arkitekttegninger danner grunnlaget for å hente inn riktige priser fra entreprenører.

Dette vil gi deg som tiltakshaver en trygghet på at alle deler av prosjektet er planlagt og ivaretatt, samt redusere dyre tilleggsarbeider for entreprenøren.

🔍 Tips: hvordan bruke beskrivelsen og romskjema aktivt

• Bruk dem som referansedokumenter i kontrakter med entreprenører — slik at hvert fag vet nøyaktig hva som kreves.
• Inkluder dem i byggesøknaden, for å underbygge at rommenes funksjoner og tekniske løsninger matcher regelverket.
• Revider skjemaet ved endringer — enhver justering i planløsning bør oppdateres i romskjema og beskrivelse slik at dokumentasjonen stemmer.
• Koble til 3D-visualisering slik at romskjema og materialeopplysninger vises i modell – det gir alle parter bedre forståelse av proporsjoner og uttrykk. (Se også vår artikkel om 3D-visualisering).
• Bruk beskrivelsen ved kalkulasjon og budsjettering — entreprenører bruker romskjemaet for å beregne mengder, priser og detaljtjenester.

Oppsummering og veien videre

En gjennomarbeidet beskrivelse og et godt romskjema er ikke bare formaliteter, men et verktøy som sikrer kvalitet, oversikt og færre misforståelser i byggeprosessen. Når alle detaljer er tydelig spesifisert, blir både planlegging, søknadsprosesser og utførelse enklere og mer forutsigbar.

Hos SDK Consult hjelper vi deg med å utarbeide dokumenter som gir trygghet for både utbygger og entreprenør. Vi kan bistå med:

• Byggesøknad og ansvarlig søker – slik at prosjektet ditt blir godkjent uten forsinkelser
• Arkitekttegninger og planløsninger som gir best mulig funksjon og kostnadseffektivitet
• 3D-visualisering for å se resultatet før byggestart
• Energikartlegging dersom du vil kombinere prosjektet med tiltak som reduserer energibruk

👉 Ta kontakt med oss i dag for en uforpliktende prat om hvordan vi kan gjøre ditt prosjekt mer oversiktlig og trygt – fra idé til ferdig bygg.