Tilbygg til et hus eller en hytte kan være det som gjør drømmen om et ekstra rom eller to til virkelighet, men hva innebærer det egentlig å gjennomføre? Hvor mye vil det koste? Må man sende inn byggesøknad til kommunen? Hvordan bygger man et tilbygg? Vil det lønne seg som en investering? Vi tar deg gjennom det viktigste å huske på om du vurderer, eller har bestemt deg for å bygge tilbygg.
Hva er et tilbygg?
Først er det viktig å vite hva et tilbygg er. Et tilbygg er IKKE et påbygg – dette er nemlig to uttrykk mange blander. Når man bygger et tilbygg, er dette en utvidelse av bygningens grunnflate. Altså vil det bebygde arealet (BYA) til huset eller hytta øke når man bygger et tilbygg. Derimot bygger man i høyden ved et påbygg, Altså over den eksisterende konstruksjonen, noe som ikke vil føre til en økning i bebygd areal. Det å bygge en vinterhage til huset vil være et tilbygg, men for eksempel en ny etasje, eller en balkong i andre etasje vil være et påbygg. Både tilbygg og påbygg øker som regel bygningens bruksareal (BRA), men i motsetning til et tilbygg, er et påbygg ALLTID søknadspliktig. Mer om når tilbygg er søknadspliktig kan du lese nedenfor.
“..men i motsetning til et tilbygg, er et påbygg alltid søknadspliktig. Mer om når tilbygg er søknadspliktig kan du lese nedenfor.”
Må man søke om å bygge tilbygg?
I noen situasjoner kan du bygge et tilbygg uten å sende en byggesøknad til kommunen. Dette ble det åpnet opp for 1.juli 2015 for tilbygg opptil 15 m2. 1.Mai 2021 ble det også åpnet for at tilbygget kan inneholde rom for varig opphold. For at man skal slippe å søke om et tilbygg er det derimot en rekke krav som må oppfylles. Den følgende listen med krav til tilbygg som ikke er søknadspliktig er ikke fullstendig.
- Tilbygget må være i samsvar med plan- og bygningsloven
- Tilbygget må være i samsvar med gjeldende plan for eiendommen (kommuneplan/reguleringsplan/bebyggelsesplan)
- Tilbygget må være i samsvar med vegloven og jernbaneloven.
- Tilbygget må være understøttet.
- Tilbyggets areal må ikke overstige 15 m2 (BYA/BRA).
- Tilbygget må ikke plasseres over vann- og avløpsledninger som ligger under bakken.
- Avstanden til nabogrense må være minimum 4 m, om det ikke står noe annet i reguleringsplanen.
- Oppfylle avstandskrav til for eksempel sjø, vei og jernbanespor
- Kan ikke overskride utnyttelsesgraden på tomten
Som du kan se er det mange lover og regler man må sette seg inn i om man ønsker å sette opp et tilbygg. Dersom du ikke bruker fagfolk og heller bygger tilbygget i egen regi, blir du stående ansvarlig for at alle regler følges. I verste fall står du i fare for å senere måtte rive tilbygget hvis det viser seg at det har oppstått misforståelser og regelverket ikke er fulgt.
Tilbygg til hus eller hytte du kan søke om selv, uten krav til ansvarsrett
Du kan søke selv om å bygge et tilbygg på opp til et bebygd areal (BYA) og bruksareal (BRA) på 50m2. Ved å gjøre dette står du som tiltakshaver ansvarlig for alle deler av byggeprosessen av tilbygget – fra riktig utfylling og innsending av byggesøknad til oppføringen av tilbygget.
Tilbygget må være i samsvar med gjeldende reguleringsplan/kommuneplan herunder blant annet bestemmelser om grad av utnytting, byggegrenser, arealformål, TEK17, osv. Dersom det må søkes dispensasjon er det viktig å nabovarsle dette spesifikt.
Dette unntaket fra ansvarsretten gjelder kun et enkelt tilbygg, og søknaden kan ikke gjelde for flere tilbygg.
En byggesøknad som gjelder for tilbygg opp til 50 m2 må inneholde en rekke obligatoriske vedlegg. Dette er ikke en fullstendig liste da flere vedlegg kan være nødvendig i enkelte saker:
- Følgebrev
- Søknad om tillatelse til tiltak uten ansvarsrett
- Nabovarslingsdokumenter
- Eventuelle nabomerknader samt kommentarer til disse
- Inntegnet situasjonskart i målestokk
- Evt avkjørselsplan
- Plantegninger (Les mer om krav som stilles til byggesøknadstegninger)
- Snittegninger
- fasadetegninger (vise eksisterende og ny situasjon)
- Estetisk redegjørelse
- Evt uttalelse fra annen offentlig myndighet
- Evt dispensasjonssøknader
- Boligspesifikasjon i matrikkelen
Når trengs et ansvarlig foretak for å bygge et tilbygg?
Hvis tilbygget skal bli større enn 50 m2 i bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA), må alle deler av det planlagte byggeprosjektet ivaretas og gjennomføres av ett eller flere ansvarlige (og kvalifiserte) foretak. Dette gjelder alle tiltak slik som byggesøknaden(ansvarlig søker), prosjektering, utførelse og eventuell kontroll. Ved bruk av kvalifiserte foretak vil søknaden som regel bli sendt inn av en arkitekt, ingeniør eller entreprenør som har oversikt over hvilke obligatoriske vedlegg som kreves for å søke om å bygge tilbygget.
Byggesøknad for tilbygg
Hvis tiltaket er søknadspliktig kan du velge mellom to søknadsprosesser: En ett-trinns søknad, eller to-trinns søknad. Normalt bruker man bare en to-trinnssøknad hvis det er snakk om et større tilbygg eller man er avhengig av å søke om dispensasjon fra bestemmelsene.
To-trinns søknad:
Her søker man først om en rammesøknad, og deretter om en igangsettingstillatelse. Det er først når man sender søknad om igangsetting at man inkluderer oversikt på utførende entreprenører. Dermed kan man søke og se om man får det godkjent i kommunen, før man henter inn alle de ansvarlige foretakene.
Et-trinns søknad:
Her sendes det kun en søknad og denne inneholder oversikt over alle utførende entreprenører. Dette er en raskere løsning sammenlignet med en 2-trinns søknad.
Nabovarsel tilbygg
I de fleste tilfeller der tilbygget er søknadspliktig, er det også nødvendig å varsle naboene. Dette må gjøres før man søker kommunen, og byggesøknaden skal inneholde kvittering for nabovarslene.
Dersom ingen naboer eller gjenboere vil se tilbygget, kan kravet om nabovarsel bortfalle, Men vær oppmerksom på at kommunen kan overprøve dette.
Nabovarselet skal inneholde en beskrivelse av tilbygget, fasadetegninger, snittegninger, situasjonskart og opplyse om det søkes om dispensasjon.
Nabovarslene kan man sende rekommandert med posten, via Altinn eller man kan gå innom naboene.
Dersom man sender nabovarslene via posten eller Altinn, skal naboene ha minst 2 uker frist på å komme med eventuelle merknader til tilbygget. Dersom naboene har merknader, må man svare på disse og sende med byggesøknaden til kommunen.
Dersom man går innom naboene med nabovarslene og alle samtykker til tiltaket, trenger man ikke å vente 2 uker med å sende inn byggesøknaden.
Dersom det gjøres vesentlige endringer på tilbygget etter at det er nabovarslet, må det sendes nye nabovarsler.
Går det over et år fra du varsler naboene til byggesøknaden sendes til kommunen, må det varsles på nytt.
Behandlingstid av byggesøknaden
Nøyaktig hvor lang tid det tar å få svar på byggesøknaden om tilbygg avhenger av hvilke søknadstype man velger, og om man må søke om dispensasjon.
3 ukers saksbehandlingstid for byggesøknad om tilbygg
For at det skal være 3 ukers behandlingstid på din byggesøknad må følgende være oppfylt:
- Tilbygget må være i samsvar med gjeldende regelverk og bestemmelser
- Det er ikke behov for samtykke/tillatelse/uttalelse fra annen myndighet
- Det foreligger ikke nabomerknader eller protester til byggesøknaden
- Det søkes om tillatelse i ett trinn (ett-trinns søknad)
- Byggesøknaden er komplett
12 ukers behandlingstid for byggesøknad om tilbygg
Behandlingstiden for din byggesøknad er inntil 12 uker dersom:
- Det søkes om rammetillatelse
- Det søkes om dispensasjon
- Det er behov for samtykke/tillatelse/uttalelse fra annen myndighet
- Det foreligger nabomerknader eller protester til byggesøknaden.
Tegninger av tilbygg
Når tilbygget er søknadspliktig, stilles det mange krav til tegningene man sender inn til kommunen sammen med byggesøknaden.
Dette er ikke en fullstendig liste da flere tegninger kan være nødvendig i enkelte saker:
- Situasjonskart
- Eksisterende fasadetegninger
- Nye fasadetegninger
- Snitt
- Plantegning(er)
Alle tegningene må være i riktig målestokk, målsatt og ellers i henhold til regelverket. Les mer om krav til byggesakstegninger.
Hvor mye koster det å bygge tilbygg?
Hva prisen på tilbygget blir vil avhenge av ting som størrelse, samt hva slags rom som skal bygges. Det koster mindre å bygge ‘tørre’ rom slik som soverom, stue, gang eller inngangsparti, enn rom slik som våtrom eller kjøkken. Det er vanlig at pris for tilbygg oppgis i pris per kvadratmeter.
Grunnforholdene der det skal bygges har også mye å si for prisen. Dersom det er dårlige masser i grunnen som må byttes ut, eller man må sprenge ut fjell vil prisen øke.
Følgende kostnadsposter er normalt med i et tilbyggprosjekt:
- Arkitekt/prosjektering/ansvarlig søker
- Byggesøknadsgebyr til kommunen
- Grunnarbeider
- Betong/grunnmur
- Tømrerarbeider
- Flislegger
- Elektriker
- Rørlegger
- Blikkenslager
- Ventilasjon
- Membran
- materialer som du selv kjøper inn
I snitt ligger prisen på tilbygg på ca. 28.000 kr pr kvadratmeter. Prisen varierer vanligvis fra 22.000-40.000 kr pr kvadratmeter, avhengig av hvilke løsninger du velger, grunnforhold og hva tilbygget skal inneholde.
Dersom du ønsker å havne i det lavere prissjiktet her, Ta kontakt for tips til hvordan ditt tilbygg kan bli billigere.
Lønner det seg å bygge tilbygg økonomisk?
I mange tilfeller viser det seg å være en god investering å bygge et tilbygg på huset. Dette gjelder spesielt i tettbebygde og bynære strøk. I bynære strøk er kvadratmeterprisen på eneboliger som regel høyere enn kvadratmeterprisen for bygging av tilbygg. Det vil si at normalt vil en utvidelse av boligen generere en høyere boligverdi ved et salg enn det det kostet å bygge ut. Det vil derfor lønne seg for å øke boligverdien i disse tilfellene, og man kan se på dette som en investering.
Hvordan bygge tilbygg
Dersom tilbygget ikke krever ansvarlig foretak eller du ønsker å være selvbygger, kan man stå for alt selv. Byggesøknad, tegninger, prosjektering og byggingen. Dersom man ikke har erfaringen og kompetansen, er ikke dette å anbefale. Man kan derimot få et firma til å gjøre deler av jobben, slik at du bare gjør det du er mest komfortabel med. Da kan man for eksempel få et firma til å ta seg av byggesøknaden og tegningene, også kan man bygge selv.
Planlegging av tilbygg prosjekt
Når man skal igang med et tilbygg er planlegging viktig. Hvor mye mer plass trenger man? Hvordan stil skal det være på tilbygget? Skal man ha kjeller på tilbygget? Hvordan utnytter man tilbygget til det fulle ved å innrede smart?
Når man skal bygge et tilbygg til huset sitt velger man ofte å videreføre stilen på eksisterende bolig. Det er som regel det tryggeste, men man kan også bygge et tilbygg i en helt annen stil. Nå har det blitt populært å bygge et moderne funkis-tilbygg til gamle hus, gjerne med en takterrasse over.
Uansett om det er ekstra soverom, nytt inngangsparti, mancave, walk-in closet eller utleieleilighet du skal ha i tilbygget, er det viktig å løse rominndelingen og møbleringen på en god måte for å utnytte arealet best mulig. Med fotorealistiske 3D bilder vil man kunne se romstørrelsen, møbleringen, stilen og fargene på forhånd, slik at man kan gjøre nødvendige endringer før byggingen. Dette er en rimelig måte å finne ut om det ønskede tilbygget vil tilfredsstille deres krav, eller om man bør gjøre endringer før spaden settes i jorda.
Les 18 tips for et vellykket byggeprosjekt her.
Hvordan finne riktig entreprenør til ditt tilbygg
Det letteste er å få et byggefirma til å ta seg av byggingen. Når man skal hente inn tilbud fra entreprenører bør man ha gode tegninger av tilbygget og en detaljert beskrivelse, slik at du får en mest mulig riktig pris. En lite detaljert beskrivelse vil føre til endringer utenfor kontrakten, som kan gi et dyrere sluttprodukt og uenigheter med entreprenøren.
Følgende dokumentasjon er det vanlig å bruke som underlag for prisingen:
- Situasjonskart
- Plantegninger
- Snitt
- Fasadetegninger
- Romskjema, der man beskriver materialvalg, elektro, sanitær, ventilasjon, osv.
- Dør- og vindusskjema, der dører og vinduer er beskrevet
Dette er dokumenter som gjør det lettere for entreprenøren å prise jobben.
Les mer om hvordan du finner en dyktig entreprenør her.
Ta kontakt for hjelp til tegninger og beskrivelse.
Delt entreprise eller totalentreprise?
Når underlaget for prisingen er på plass, må man bestemme seg for hvordan man vil organisere prosjektet. Normalt skilles det mellom delt entreprise og totalentreprise.
En totalentreprise er normalt en tømrer-/entreprenørbedrift som tar på seg hele prosjektet. De utfører ofte tømrer- og betongarbeidene selv, og bruker underentreprenører på graving, elektro, rørarbeider, blikkenslager, flislegger og maler.
Totalentreprenøren er ansvarlig for all koordinering av de ulike fagområdene, fremdrift og sluttresultatet. Dette er en trygghet for deg som ikke ønsker å fungere som en byggeleder under byggearbeiderne.
Dersom man velger delt entreprise skriver du som byggherre kontrakt med hvert enkelt fagområde, og du er selv ansvarlig for å koordinere disse. Denne jobben er det mange som undervurderer, og det er fort gjort å gå på en smell om man ikke har erfaring med dette fra tidligere.
Da kan et alternativ være å leie inn en profesjonell byggeleder.
Hva slags kontrakt bør man skrive med entreprenøren?
Som med alle byggeprosjekter er det viktig å skrive en kontrakt med entreprenøren. Dette for å sikre enighet om pris, fremdriftsplan/tidsforbruk, betalingsplan, timespris og påslag ved tilleggsarbeider, osv.
Norsk Standard har utarbeidet et sett med standard kontraktsmaler som er tilgjengelig på nett.
For de fleste tilbygg vil det være tilstrekkelig å bruke de vanlige malene for kjøp av håndverkertjenester som du finner her.
Hvor lang tid tar et tilbygg-prosjekt?
Tidsforbruket på prosjektet vil selvsagt variere ut i fra kompleksitet og størrelse. Dersom det er et lite og enkelt tilbygg kan selve byggingen fullføres på 3-4 uker. Større tilbygg kan ta flere måneder å fullføre.
Dersom man ser på tidsforbruket helt i fra planleggingen, tar det vesentlig lengre tid. Når man har bestemt seg for å sette i gang prosjektet kan man se for seg et grovt estimat for tidsbruk, inkluder tegninger og byggesøknad:
- Tegning og beskrivelse av tilbygget (2-6 uker)
- Kontrahere ansvarlige foretak/signere kontrakt med entreprenør (2-5 uker)
- Nabovarsling (2 uker)
- Behandlingstid byggesøknad (3-12 uker)
- Byggetid (3 uker-6 mnd)
Det er stor forskjell på hvor lang tid et tilbyggprosjekt vi ta, avhengig av størrelse, kompleksitet og søknadsplikt. Dersom det ikke er søknadspliktig, kan det ta så lite som 4 uker. Dersom det er søknadspliktig tar det fort 3-12 måneder totalt fra man starter planleggingen.
Det anbefales å starte planleggingen noen måneder før byggingen skal begynne, da unngår man mange feil som fort oppstår når man forhaster seg.
Legg inn litt slakk i tidsplanen, ettersom det kan oppstå uforutsette hendelser. Det er lurt å være tidlig ute med bestilling av varer og materialer det kan være lang leveringstid på. Dette kan være fliser, parkett, kjøkken, trapp, dører/vinduer, osv. Dersom du skal ordne ting selv, og du ikke har gjort dette i henhold til fremdriftsplanen, venter det tillegg fra entreprenør.
Hva trengs av dokumentasjon når tilbygget er ferdig?
Når tilbygget er ferdig bygget skal entreprenøren overlevere signert samsvarserklæring(dersom tilbygget var søknadspliktig) til ansvarlig søker og de skal overlevere FDV-dokumentasjon til deg som bygger.
Når ansvarlig søker har mottatt signerte samsvarserklæringer, søkes det om ferdigattest. Det er ikke lov å ta i bruk tilbygget før man har mottatt ferdigattest fra kommunen.
Noen entreprenører slurver med dette, så det anbefales å holde igjen det siste avdraget til dokumentasjonen er mottatt, og man har fått ferdigattest fra kommunen.