Påbygg på hus eller en hytte kan være det som gjør drømmen om et ekstra rom eller to til virkelighet, men hva innebærer det egentlig å gjennomføre? Hvor mye vil det koste? Må man sende inn byggesøknad til kommunen? Hvordan bygger man et påbygg? Vil det lønne seg som en investering? Vi tar deg gjennom det viktigste å huske på om du vurderer, eller har bestemt deg for å bygge på huset.
Hva er et påbygg?
Først er det viktig å vite hva et påbygg er. Et påbygg er IKKE det samme som tilbygg, og her er det mange som blander begrepene. Når man bygger et tilbygg, er dette en utvidelse av bygningens grunnflate. Altså vil det bebygde arealet (BYA) øke når man bygger et tilbygg. Derimot bygger man i høyden ved et påbygg, altså over den eksisterende konstruksjonen. Så dersom tomtens utnyttelsesgrad er maksimert ut, kan man fortsatt bygge et påbygg. Dette forutsetter selvsagt at reguleringsplanens krav til gesimshøyde og mønehøyde blir ivaretatt.
“Et påbygg er ikke det samme som et tilbygg, og her er det mange som blander begrepene.”
Må man søke for å bygge påbygg?
I motsetning til tilbygg er påbygg alltid søknadspliktig med krav til ansvarlige foretak. I praksis betyr dette at kvalifiserte foretak må ta ansvar for byggesøknad, prosjektering og utførelse. Noen påbygg vil også stille krav til uavhengig kontroll.
Man kan velge mellom to søknadsprosesser: ett-trinns søknad, eller en to-trinns søknad. Normalt bruker man bare en to-trinns søknad hvis det er snakk om et større påbygg eller man søker om dispensasjon fra bestemmelsene.
To-trinns søknad:
Her søker man først om rammesøknad, og deretter om igangsettingstillatelse. Det er først når man sender inn søknad om igangsetting at man må ha de utførende entreprenørene på plass. Dermed kan man søke om rammesøknad og se om man får det godkjent i kommunen, før man henter inn ansvarlige foretak.
Ett-trinns søknad:
Her sendes det kun en søknad og denne må inneholde en oversikt over alle ansvarlige foretak. Dette er en raskere løsning sammenlignet med en to-trinns søknad, så om man har dårlig tid er denne å foretrekke.
Nabovarsel for påbygg
I de fleste tilfeller må man nabovarsle et påbygg. Dette må gjøres før man søker kommunen, og byggesøknaden skal inneholde kopi av nabovarslene.
Dersom ingen naboer eller gjenboere vil se påbygget, kan kravet om nabovarsel bortfalle. Men vær oppmerksom på at kommunen kan overprøve dette.
Nabovarselet skal inneholde en beskrivelse av påbygget, fasadetegninger, snittegninger, situasjonskart og opplyse om det søkes om dispensasjon.
Nabovarslene kan man sende rekommandert med posten, via Altinn eller man kan gå innom naboene og få de til å signere på at de samtykker til påbygget.
Dersom man sender nabovarslene via posten eller Altinn, skal naboene ha minst 2 uker frist på å komme med eventuelle merknader til påbygget. Dersom naboene har merknader, må man svare på disse og sende med byggesøknaden til kommunen.
Dersom det gjøres vesentlige endringer på påbygget må det sendes nye nabovarsler.
Går det over et år fra du varsler naboene til byggesøknaden sendes til kommunen, må det varsles på nytt.
Behandlingstid på byggesøknad om påbygg
Nøyaktig hvor lang tid det tar å få svar på byggesøknaden om påbygg avhenger av prosjektet og hvilke søknadstype man velger.
3 ukers saksbehandlingstid for byggesøknad om påbygg
For at det skal være 3 ukers behandlingstid på din byggesøknad må følgende være oppfylt:
- Påbygget må være i samsvar med gjeldende regelverk og bestemmelser
- Det er ikke behov for samtykke/tillatelse/uttalelse fra annen myndighet
- Det foreligger ikke nabomerknader eller protester til byggesøknaden
- Det søkes om tillatelse i ett trinn (ett-trinns søknad)
- Byggesøknaden er komplett
12 ukers behandlingstid for byggesøknad om påbygg
Behandlingstiden for din byggesøknad er inntil 12 uker dersom:
- Det søkes om rammetillatelse (To-trinns søknad)
- Det søkes om dispensasjon
- Det er behov for samtykke/tillatelse/uttalelse fra annen myndighet
- Det foreligger nabomerknader eller protester til byggesøknaden.
Tegninger av påbygg
Ettersom påbygg alltid er søknadspliktig, stilles det krav til fagmessig utførte tegninger som man sender inn til kommunen sammen med byggesøknaden.
Dette er ikke en fullstendig liste da flere tegninger kan være nødvendig i enkelte saker:
- Situasjonskart
- Eksisterende fasadetegninger
- Nye fasadetegninger
- Eksisterende snitt
- Nytt snitt
- Eksisterende plantegninger
- Nye plantegninger
Kommunen kan også kreve en sol- og skyggeanalyse for å se om påbygget vil påvirke solforholdene på naboeiendommene.
Alle tegningene må være i riktig målestokk, målsatt og ellers i henhold til regelverket. Les mer om krav til byggesakstegninger.
Trapp til påbygg
Når man skal bygge et påbygg, er trappen en viktig del at byggeprosjektet.
Trappen er et av de viktigste møblene i et hus og det å velge riktig type trapp er meget viktig for husets stil.
Les mer om trapper her.
Hvor mye koster det å bygge påbygg?
Prisen på påbygget vil avhenge av størrelsen, samt hva slags rom som skal bygges og befatningen på eksisterende bolig. Når man skal bygge over eksisterende bygg, må man se et konstruksjonen vil tåle den ekstra belastningen. Dersom den ikke vil tåle den nye belastningen må man forsterke konstruksjonen.
Det koster mindre å bygge ‘tørre’ rom slik som soverom, stue, gang eller inngangsparti, enn rom slik som våtrom eller kjøkken. Det er vanlig at pris for påbygg oppgis i pris per kvadratmeter.
Fordelen med påbygg kontra tilbygg er at man slipper grunnarbeidene. Dette er en kostnad som er usikker, ettersom man ikke vet hva man finner i grunnen.
Følgende kostnadsposter er normalt med i et påbygg-prosjekt:
- Arkitekt/prosjektering/ansvarlig søker
- Tømrerarbeider
- Flislegger
- Elektriker
- Rørlegger
- Blikkenslager
- Ventilasjon
- Membran
I snitt ligger prisen på påbygg på ca. 31.000 kr pr kvadratmeter. Prisen pleier å variere fra 22.000-50.000 kr pr kvadratmeter, avhengig av størrelse, hvilke løsninger man velger og hva tilbygget skal inneholde.
Ta kontakt for tips til hvordan ditt påbygg-prosjekt kan best tilpasses dine behov.
Lønner det seg å bygge påbygg?
I mange tilfeller viser det seg å være en god investering å bygge et påbygg på huset. Dette gjelder spesielt i tettbebygde og bynære strøk. I bynære strøk er kvadratmeterprisen på eneboliger som regel høyere enn kvadratmeterprisen for bygging av påbygg. Det vil si at normalt vil en utvidelse av boligen generere en høyere boligverdi ved et salg enn det det kostet å bygge ut. Det vil derfor lønne seg for å øke boligverdien i disse tilfellene.
En annen fordel med påbygg er at det ikke øker bebygd areal (BYA) på tomten. Så dersom tomten ikke er fult utbygget, vil det fortsatt være mulighet til å bygge på mer senere.
Hvordan bygge påbygg?
Et påbygg krever i utgangspunktet alltid ansvarlige foretak, men det er en mulighet å være selvbygger dersom tiltaket er på sitt eget hus eller fritidsbolig. Som selvbygger kan man stå for alt selv, Byggesøknad, tegninger, prosjektering og byggingen. Dersom man ikke har erfaringen og kompetansen, er ikke dette å anbefale. Man kan derimot få et firma til å gjøre deler av jobben, slik at du bare gjør det du er mest komfortabel med. Da kan man for eksempel få et firma til å ta seg av byggesøknaden og tegningene, også kan man bygge selv.
Planlegging av påbygg prosjekt
Når man skal igang med et påbygg er planlegging viktig. Hvor mye mer plass trenger man? Hvordan stil skal det være på påbygget? Hvordan utnytter man påbygget til det fulle ved å innrede smart? Hvor skal man plassere trappen opp til påbygget?
Uansett om det er ekstra soverom, stue, mancave, walk-in closet eller utleieleilighet du skal ha i påbygget, er det viktig å løse rominndelingen og møbleringen på en god måte for å utnytte arealet best mulig. Med fotorealistiske 3D bilder vil man kunne se romstørrelsen, møbleringen, stilen og fargene på forhånd, slik at man kan gjøre nødvendige endringer før byggingen. Dette er en billigere løsning enn om man må endre på ting i ettertid.
Les 18 tips for et vellykket byggeprosjekt.
Hvordan finne entreprenør til ditt påbygg
Når man skal hente inn tilbud fra entreprenører bør man ha gode tegninger av tilbygget og en detaljert beskrivelse for å få en mest mulig riktig pris. En lite detaljert beskrivelse kan føre til mange endringer utenfor kontrakten, som vil gjøre totalprisen dyrere.
Følgende dokumentasjon er det vanlig å bruke som underlag for prisingen:
- Situasjonskart
- Plantegninger
- Snitt
- Fasadetegninger
- Romskjema, der man beskriver materialvalg, elektro, sanitær, ventilasjon, osv
- Dør- og vindusskjema, der dører og vinduer er beskrevet
Dette er dokumenter som gjør det lettere for entreprenøren å prise jobben.
Ta kontakt for hjelp til tegninger og beskrivelse.
Delt entreprise eller totalentreprise?
Når underlaget for prisingen er på plass, må man bestemme seg for hvordan man vil organisere prosjektet. Normalt skilles det mellom delt entreprise og totalentreprise.
En totalentreprise er en bedrift som tar på seg hele jobben. De gir en pris på hele jobben som inkluderer tømrerarbeider, rørarbeider, elektro, osv.
Totalentreprenøren er ansvarlig for all koordinering av de ulike fagområdene, fremdrift og sluttresultatet.
Dersom man velger delt entreprise skriver du som byggherre kontrakt med hvert enkelt fagområde, og du er selv ansvarlig for å koordinere disse. Denne jobben er det mange som undervurderer, og det er fort gjort å gå på en smell om man ikke har erfaring med dette fra tidligere.
Da kan et alternativ være å leie inn en profesjonell byggeleder.
Hva slags kontrakt bør man skrive med entreprenøren?
Som med alle byggeprosjekter er det viktig å skrive en kontrakt med entreprenøren. Dette for å sikre enighet om pris, fremdriftsplan/tidsforbruk, betalingsplan, timespris og påslag ved tilleggsarbeider, osv.
Norsk Standard har utarbeidet et sett med standard kontraktsmaler som er tilgjengelig på nett.
For de fleste påbygg vil det være tilstrekkelig å bruke de vanlige malene for kjøp av håndverkertjenester som du finner her.
Hvor lang tid tar et påbygg-prosjekt?
Tidsforbruket på prosjektet vil selvsagt variere ut i fra kompleksitet og størrelse. Dersom det er et lite og enkelt påbygg kan selve byggingen fullføres på 4-6 uker. Større påbygg kan ta flere måneder å fullføre.
Dersom man ser på tidsforbruket helt i fra planleggingsfasen, tar det vesentlig lengre tid. Når man har planlagt prosjektet kan man se for seg et grovt estimat for tidsbruk, inkluder tegninger og byggesøknad:
- Tegning og beskrivelse av påbygget (1-4 uker)
- Kontrahere ansvarlige foretak/signere kontrakt med entreprenør (2-5 uker)
- Nabovarsling (2 uker)
- Behandlingstid byggesøknad (3-12 uker)
- Byggetid (4 uker-6 mnd)
Det er stor forskjell på hvor lang tid et påbyggprosjekt vil ta, avhengig av størrelse og kompleksitet. Et prosjekt tar fort 3-12 måneder totalt fra man starter planleggingen.
Det anbefales å starte planleggingen 3-6 måneder før byggingen skal begynne. Da kan man unngå mange feil som fort oppstår når man forhaster seg.
Legg inn litt slakk i tidsplanen, ettersom det kan oppstå uforutsette hendelser. Det er lurt å være tidlig ute med bestilling av varer som det kan være lang leveringstid på. Dette kan være fliser, parkett, kjøkken, trapp, dører/vinuder, osv. Dersom du skal bestille materialer selv, og du ikke har gjort dette i henhold til fremdriftsplanen, venter det tillegg fra entreprenør.
Hva trengs av dokumentasjon når påbygget er ferdig?
Når påbygget er ferdig bygget skal entreprenøren overlevere signert samsvarserklæring til ansvarlig søker og de skal overlevere FDV-dokumentasjon til deg som byggherre.
Når ansvarlig søker har mottatt signerte samsvarserklæringer, søkes det om ferdigattest. Det er ikke lov å ta i bruk påbygget før man har mottatt ferdigattest fra kommunen.
Noen entreprenører slurver med dette, så det anbefales å holde igjen det siste avdraget til dokumentasjonen er mottatt, og man har fått ferdigattest fra kommunen.
Trenger du bistand med byggesøknad, arkitekttegninger, prosjektering/rådgivning, utførelse , 3D visualisering eller planlegging av ditt byggeprosjekt?
Vi kan bistå deg fra planlegging og helt til byggeprosjektet er ferdig. Ta kontakt med oss i dag.