Tilsyn av hybler og utleieleiligheter/boliger

Direktoratet for byggkvalitet setter nå igang en storstilt tilsynskampanje for å ta de som leier ut hybler eller andre utleieenheter ulovlig

Direktoratet for byggkvalitet har i disse dager sendt ut brev til alle kommuner i Norge der de oppfordrer de til å bli med på en nasjonal tilsynskampanje i 2023.

Det skal sette i gang en storstilt kampanje som går ut på å sjekke at hybler og andre typer utleieleiligheter er bygget i henhold til teknisk forskrift, og at de er omsøkt / godkjent.

De viktigste kravene de vil sjekke er rømningsveiene, størrelse på rommene og andre forhold som berører inneklima. Dette skal være utarbeidet i henhold til TEK17. Dette for å sette søkelyset på at alle har gode og trygge boforhold.

Spesielt hybler i kjellere og på loft utgjør en stor risiko, dersom brannsikkerheten ikke er ivaretatt.

Så leier du ut en hybel som ikke er godkjent, kan du vente deg et besøk.

Bakgrunn og mål for tilsynet

Direktoratet for byggkvalitet (DIBK) har de siste årene varslet økt tilsyn med hybler og utleieleiligheter. Bakgrunnen er både økende boligmangel i pressområder og bekymring for at mange utleieboliger ikke tilfredsstiller grunnleggende krav til helse, miljø og sikkerhet. Plan- og bygningsloven gir kommunen hjemmel til å føre tilsyn med at tiltak er i samsvar med regelverket. Målet er å fange opp utrygge boliger og sikre at leietakere har trygge boforhold.

Typiske mangler som avdekkes under slike tilsyn er:

• Manglende eller feil brannsikring
• Dårlig eller mangelfull ventilasjon
• Rømningsveier som ikke tilfredsstiller forskriftskrav
• Manglende dagslys eller utilstrekkelige vindusflater
• Fuktskader eller dårlig inneklima

Hva tilsyn innebærer / prosess

Et tilsyn kan gjennomføres både på dokumentnivå og som fysisk befaring. DIBK eller kommunen kan kreve innsyn i tegninger, samsvarserklæringer, brannprosjektering og ventilasjonsberegninger for å sikre at bygget oppfyller tekniske krav i TEK17. Ved befaring sjekkes ofte rømningsveier, brannsikkerhet, ventilasjon og at rommene faktisk brukes i tråd med godkjent bruk.

Dersom det oppdages mangler, gis det først et varsel om retting. Utleier får da en frist til å dokumentere eller gjennomføre nødvendige tiltak. Hvis manglene ikke blir rettet innen fristen, kan det ilegges sanksjoner som pålegg, tvangsmulkt eller i verste fall stans av utleievirksomheten.

Risiko og konsekvenser for utleier

For utleiere kan konsekvensene være alvorlige dersom tilsynet avdekker feil eller mangler. Pålegg om retting kan føre til betydelige kostnader, og tvangsmulkt løper daglig inntil forholdene er rettet. I tilfeller med alvorlige brudd kan utleie forbys helt, og utleier kan i verste fall bli pålagt å tilbakebetale husleie til leietakere.

I tillegg kommer de mer langsiktige konsekvensene: dårlig omdømme blant leietakere, svekket tillit i markedet og risiko for juridiske krav. Dersom oppgraderinger må gjøres raskt og under press, blir kostnadene ofte langt høyere enn hvis de hadde vært planlagt i forkant.

Hva gjør man dersom man har en hybel eller utleiedel som ikke er godkjent?

Dersom man har en hybel eller en utleiedel som ikke er godkjent, bør man få denne godkjent så raskt som mulig.

Dette gjøres ved å kontakte et foretak som kan være ansvarlig søker for prosjektet og gjennomføre søknadsprosessen.

Ofte må tiltaket også tegnes, da man må vise eventuelle bruksendringer av rom med plantegning, og man må tegne nye fasader om det skal inn nye eller større vinduer.

Man må også tegne snitt av huset, for å vise takhøyden i rommene man skal leie ut eller bruksendre.

Tiltaket må også tegnes inn på et situasjonskart.

Tegningene må være fagkyndig utført. Les mer om krav til tegninger her.

Når man har tegninger av tiltaket, må man sende ut nabovarsler til naboer og gjenboere. Dersom man ikke har fått noen nabomerknader, kan man sende inn byggesøknaden 14 dager etter at nabovarslene ble sendt ut.

Forebygging og gode praksiser

Den beste måten å unngå problemer på er å drive systematisk og forebyggende. Her er noen gode praksiser:

• Utfør årlige sjekker av brannsikkerhet, rømningsveier og ventilasjon.
• Bruk ansvarlige foretak og kontrollører til arbeid som krever fagkompetanse.
• Sørg for at tidligere godkjente tegninger og søknadsdokumentasjon er oppdatert og tilgjengelig.
• Kontroller at det finnes brannskjema, røykvarslere, rømningsvinduer og ventilasjonsløsninger som oppfyller gjeldende krav.

Ved å ha gode rutiner og riktig dokumentasjon på plass står du som utleier mye sterkere ved et eventuelt tilsyn.

Oppsummering & hvordan vi kan hjelpe deg

DIBK sitt varslede tilsyn av hybler og utleieenheter gjør det viktigere enn noen gang for utleiere å ha ryddig dokumentasjon, forskriftsmessige løsninger og trygge boliger. Ved å forberede deg gjennom grundige kontroller og vedlikehold kan du unngå pålegg, sanksjoner og unødvendige kostnader.

Hos SDK Consult tilbyr vi tjenester som dekker hele denne prosessen:

• Byggesøknad og ansvarlig søker – vi hjelper deg å dokumentere og søke nødvendige tillatelser
• Arkitekttegninger og planendringer – vi utarbeider tegninger som oppfyller krav
• 3D-visualisering – vi viser hvordan løsningene ser ut i praksis før du gjennomfører
• Energikartlegging og rådgivning – vi ser på ventilasjon, isolasjon og tiltak som øker komfort og reduserer kostnader
• Tilsynsberedskap & dokumentasjon – vi hjelper deg med å samle og sikre all nødvendig dokumentasjon før tilsyn

👉 Ta kontakt med oss i dag for en gjennomgang av dine utleieenheter, så vi kan hjelpe deg å være trygt rustet før et eventuelt tilsyn.