Styrets plikter og ansvar i borettslag og sameier

Styret i et borettslag har et bredt spekter av oppgaver som spenner fra økonomisk styring til praktisk vedlikehold og ivaretakelse av felles interesser.

Eierseksjonsloven § 52 trekker opp rammene for styrets arbeid. Styret skal først og fremst sørge for vanlig vedlikehold og drift av eiendommen. Slik forvaltning av eiendommen innebærer blant annet å kreve inn felleskostnader, føre regnskap, betale regninger, ha kontakt med myndighetene. Kjøpe inn redskaper, vedlikeholde – og holde eiendommen i orden.

Her er de viktigste områdene hvor styret har ansvar og plikter:

Beboernes sikkerhet

Styrets viktigst oppgave er å verne om beboernes liv og helse.

De har ansvaret for at det foreligger en HMS-plan for borettslaget, samt internkontroll som gjør at HMS-oppgavene blir forsvarlig håndtert.

Brannsikring og forebyggende brannvern er en sentral del av sikkerhetsarbeidet som styret han ansvaret for.

Styret skal utføre nødvendige sikringstiltak for å forebygge brann, for å gjennomføre kontroller og tilsyn, samt etablere rutiner for å ivareta brannsikkerhet. Her er det viktig å få hjelp fra fagfolk, om man ikke sitter med denne kompetansen selv.

Borettslaget bør ha en brannbok/branninnstruks der man identifiserer risikoforhold knyttet til HMS og kartlegge nødvendige tiltak. Ta kontakt om dere trenger bistand til dette.

Styret er ansvarlig for HMS og har et formelt krav om på best mulig måte å trygge beboernes liv og helse. Dersom styret eksempelvis vurderer at et felles brannvarslingsanlegg er den beste måten å sørge for et forsvarlig nivå av sikkerhet og trygghet i borettslaget, går dette inn under sikkerhetsforebyggende driftstiltak som er nødvendige for å ivareta ansvaret for beboernes sikkerhet. Da kan styret, uavhengig av hva generalforsamling eller årsmøte sier, vedta å installere et slikt anlegg.

Økonomisk forvaltning

Styret er ansvarlig for borettslagets økonomi, inkludert å utarbeide budsjetter, forvalte felleskostnader, og sikre at driften er bærekraftig. Det innebærer å føre regnskap, planlegge for vedlikeholdsutgifter og sikre en trygg økonomisk styring. De må også håndtere innkreving av felleskostnader og påse at midler disponeres i tråd med borettslagets vedtak.

Som styremedlem må man kjenne sitt ansvar i hht. aksjeloven. Styret skal holde seg orientert om selskapets økonomiske stilling og plikter å passe på at virksomheten drives forsvarlig.

Vedlikehold, oppgradering og eiendomsforvaltning

En av styrets hovedoppgaver er å vedlikeholde bygningsmassen og eiendommens fellesområder. Dette kan inkludere alt fra snømåking til større prosjekter som fasadeoppussing eller utskifting av tak. En god vedlikeholdsplan er essensiell for å sikre at borettslaget forblir trygt, funksjonelt og attraktivt for beboerne.

Når det er nødvendig å gjøre oppgraderinger eller vedlikehold av bygningsmassen for å bevare eiendommen og dens verdi, plikter styret til å gjennomføre dette.

Styret må ha oversikt over fremtidig vedlikeholdsbehov, slik at man vet hva som må vedlikeholdes i de kommende årene. Dette henger tett sammen med økonomistyring.

For å ha kontroll på hvordan oppgraderinger/vedlikehold som bygningsmassen trenger fremover, er det viktig å ha en vedlikeholdsplan.

Det å ha rammeavtaler med flinke rørleggere, tømrere og elektrikere vil forenkle dette arbeidet.

Når man skal hente inn tilbud på større byggearbeider er det viktig å gjøre en grundig jobb for å få til et vellykket prosjekt. Ta kontakt om dere ønsker bistand til dette arbeidet.

Nå kommer det også et nytt EU-direktiv som sier at alle boliger og borettslag må opp til energikarakter F innen 2030, og videre opp til A innen 2050. Les mer om energikarakter her.

Dette er også noe styret i borettslaget må tenke på, da man kan bli straffet med dyrere lån og redusert verdi på leilighetene om man ikke er langt fremme når det gjelder energikarakter.

På grunn av dette nye EU-direktivet gir Enova nå støtte til borettslag for å utføre en energikartlegging av bygningsmassen. I tillegg til dette kan Enova gi opptill 10 millioner i støtte til å utføre tiltakene man kommer frem til i energikartleggingen. Så nå har borettslag en gyllen mulighet til å gjennomføre nødvendige tiltak for bygningsmassen der Enova «sponser» deler av tiltaket.

Vi har søkt og fått 10 millioner i støtte til flere borettslag, så ta kontakt om dette er av interesse for dere. Ta kontakt her.

Overholdelse av lover og forskrifter

Styret må sikre at borettslaget følger lover og regler, inkludert borettslagsloven, husordensregler og eventuelle vedtak på generalforsamlingen. De må også sikre at brannsikkerhet og andre myndighetspålagte sikkerhetstiltak er på plass.

Det vil være lurt å engasjere konsulenter og rådgivere for å passe på at man holder seg innenfor lover og forskrifter. Ellers kan styremedlemmene selv bli personlig ansvarlig.

Konfliktløsning og kommunikasjon

En viktig del av styrets rolle er å håndtere konflikter som oppstår mellom beboere og sørge for god kommunikasjon. Dette innebærer også å gi informasjon om relevante saker som vedlikeholdstiltak eller endringer i husordensregler. Det er viktig at styret er tilgjengelig for beboerne og behandler saker med åpenhet og profesjonalitet.

Innkalling til generalforsamling og gjennomføring av vedtak

Styret har ansvar for å innkalle til og arrangere generalforsamlinger, der beboerne kan stemme over viktige saker. Styret skal også følge opp vedtak som er gjort i slike møter. Dette kan inkludere vedtak om budsjett, vedlikeholdstiltak, og andre store beslutninger som påvirker hele borettslaget.

Det er styreleders ansvar å kalle inn til styremøter, forberede saker som skal behandler og sørge for at det føres styreprotokoll.

Oppfølging av forsikring og skader

Styret har ansvar for borettslagets forsikringer og må også håndtere eventuelle skader som kan oppstå på eiendommen, for eksempel vannlekkasjer eller brannskader. Dette innebærer å rapportere skader til forsikringsselskapet og følge opp reparasjoner.

Hvorfor godt styrearbeid i borettslag og sameier er viktig

Styret i et borettslag har en krevende, men viktig rolle i å sikre en god og trygg hverdag for alle beboere. Godt styrearbeid fremmer trivsel, forebygger konflikter og bidrar til at eiendommen holder seg i god stand – noe som også er økonomisk gunstig for alle i borettslaget.

Ved å ha et aktivt og engasjert styre med klare rutiner, kan borettslaget lettere oppnå en stabil drift, gode bomiljøer og trygge rammer for beboerne.

Vær klar over det personlige ansvaret som følger et styreverv – både rettslig og økonomisk.
Som styremedlem har du et personlig ansvar. Om noen lider et økonomisk tap som følge av styrets beslutninger og går til erstatningssak; kan du selv om erstatningskravet rettes mot styret, er det hvert enkelt styremedlem som står personlig ansvarlig.

Trenger dere bistand til HMS-plan, vedlikeholdsplan, energikartlegging, styrearbeid eller annet? Ta kontakt på stian@sdkconsult.no