Oppdeling av boenhet og sammenslåing av boenheter – hva må du søke om?

Vurderer du å dele opp en enebolig til to eller flere boenheter? Eller har du en tomannsbolig, flermannsbolig eller bygning med flere bruksenheter som du ønsker å slå sammen til én større bolig?

Dette kan være en god måte å utnytte eiendommen bedre på. En ekstra boenhet kan gi leieinntekter, bedre fleksibilitet for familien eller mulighet for generasjonsbolig. En sammenslåing kan gi bedre planløsning, større rom, bedre bokvalitet og enklere bruk av boligen.

Men oppdeling og sammenslåing av boenheter er sjelden bare et spørsmål om å sette inn et kjøkken, stenge en dør eller rive en lettvegg. Kommunen vil ofte vurdere tiltaket som søknadspliktig, og det kan utløse krav til blant annet brann, lyd, ventilasjon, dagslys, rømningsveier, parkering, uteoppholdsareal og teknisk standard.

SDK Consult AS hjelper med vurdering av muligheter, tegninger, byggesøknad, ansvarlig søker og nødvendig dokumentasjon ved oppdeling og sammenslåing av boenheter.

Hva er en boenhet?

En boenhet er i praksis en selvstendig boligdel som kan fungere separat fra resten av bygget.

Ved oppdeling av en eksisterende bolig til flere boenheter er det særlig tre forhold som er viktige. Byggesaksforskriften § 2-2 presiserer at søknadsplikt oppstår når enheten har alle hovedfunksjoner for bolig, har egen inngang og er fysisk adskilt fra øvrige enheter. Hovedfunksjoner er blant annet stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett.

Det betyr at kommunen ikke bare ser på hva eier kaller løsningen. De vurderer hvordan bygget faktisk er utformet og kan brukes.

Hvis en del av boligen har eget kjøkken, bad, toalett, soveplass, oppholdsrom, separat inngang og er fysisk adskilt fra resten av boligen, kan kommunen vurdere dette som en selvstendig boenhet.

Er oppdeling av bolig søknadspliktig?

Ja, oppdeling av en eksisterende bolig til flere boenheter krever normalt søknad og tillatelse fra kommunen. Direktoratet for byggkvalitet skriver at oppdeling av eksisterende bolig til flere boenheter er søknadspliktig, og at søknadsplikten er nærmere presisert i byggesaksforskriften § 2-2.

Typiske eksempler:

• enebolig gjøres om til tomannsbolig
• enebolig deles i hoveddel og sekundærleilighet
• kjeller gjøres om til egen utleiedel
• bolig deles i flere hybler eller separate bruksenheter
• eksisterende bolig får ny separat del med eget kjøkken og bad
• intern forbindelse fjernes slik at to deler fungerer selvstendig

Utleie i seg selv er ikke nødvendigvis søknadspliktig. Men arealet som leies ut må være lovlig godkjent til boligformål, og hvis rom brukes til noe annet enn det er godkjent som, kan det utløse søknadspliktig bruksendring.

Er sammenslåing av boenheter søknadspliktig?

Sammenslåing av boenheter kan også være søknadspliktig. Det kan for eksempel gjelde når en tomannsbolig skal gjøres om til enebolig, eller når to leiligheter slås sammen til én.

Sammenslåing kan virke enklere enn oppdeling, men kommunen vil fortsatt vurdere hva som faktisk endres. Det kan være bruksendring, fasadeendringer, endring av brannskiller, endring av rømningsforhold, endring av planløsning, konstruksjon eller endring av antall boenheter i matrikkel/byggesak.

I noen saker kan sammenslåing være enklere å få godkjent enn oppdeling, fordi antall boenheter reduseres. Samtidig må søknaden dokumentere hva bygget blir etter endringen, og om tiltaket påvirker krav til brann, lyd, planløsning, uteareal, parkering og tekniske forhold.

Gjelder TEK17 fullt ut ved nye boenheter i eksisterende bygg?

Dette er et av de viktigste spørsmålene.

Utgangspunktet er at tiltak på eksisterende byggverk skal følge dagens byggtekniske forskrift, altså TEK17. Direktoratet for byggkvalitet skriver at tiltak på eksisterende byggverk skal følge TEK17, jf. plan- og bygningsloven § 31-2 første ledd.

Men dette betyr ikke alltid at hele det eksisterende bygget må oppgraderes til dagens nybyggstandard.

For eksisterende bygg gjelder kravene normalt for de delene av byggverket som tiltaket omfatter. Ved hovedombygging kan kravene gjelde for byggverket i sin helhet. Plan- og bygningsloven § 31-2 åpner også for at kommunen i visse tilfeller kan gi unntak fra tekniske krav ved tiltak på eksisterende byggverk, forutsatt at hensyn til sikkerhet, helse og miljø ivaretas.

Praktisk betyr dette:

• Ved etablering av ny selvstendig boenhet må relevante TEK17-krav vurderes.
• Kravene gjelder særlig de delene som bygges om eller får ny funksjon.
• Brann, rømningsvei, lyd, ventilasjon, dagslys og sikkerhet er ofte vanskelige å komme utenom.
• Kommunen kan i noen saker vurdere unntak, men dette må begrunnes.
• Eldre bygg må vurderes konkret. Det er stor forskjell på en bolig fra 1930, 1977 og 2015.

Det er derfor farlig å tenke: “Huset er gammelt, så TEK17 gjelder ikke.” Riktig vurdering er heller: Hvilke krav i TEK17 gjelder for tiltaket, og finnes det grunnlag for unntak eller tilpasning i eksisterende bygg?

Typiske krav ved etablering av ny boenhet

Når man lager en ny boenhet i et eksisterende bygg, vurderer kommunen og ansvarlige foretak normalt flere forhold.

Brannskille og rømningsvei

Hver selvstendig boenhet må normalt vurderes som egen branncelle. Det betyr at vegger, gulv, himlinger, dører og gjennomføringer mellom boenhetene må ha tilstrekkelig brannmotstand. Brannsikkerhet reguleres i TEK17 kapittel 11, og Direktoratet for byggkvalitet har egne veiledninger og spørsmål/svar om brann- og konstruksjonssikkerhet.

Typiske temaer:

• brannskille mellom boenhetene
• brannklassifiserte dører
• tetting rundt rør, kabler og ventilasjon
• rømningsvinduer
• utgang til sikkert sted
• røykvarslere
• slokkeutstyr
• brannspredning via fasade, takfot, loft eller tekniske sjakter

Brann er ofte en av de viktigste grunnene til at ulovlige utleiedeler ikke kan godkjennes uten tiltak.

Lydkrav mellom boenheter

Når det etableres flere boenheter, blir lydforhold viktig. Boenhetene skal fungere som separate boliger, og det må normalt vurderes krav til luftlyd og trinnlyd mellom enhetene.

TEK17 § 13-6 stiller krav til tilfredsstillende lydforhold for personer som oppholder seg i byggverk, og veiledningen viser til at kravene kan oppfylles ved lydklasse C i Norsk Standard NS 8175.

I praksis kan dette bety behov for:

• lydisolering i etasjeskiller
• lydisolering i vegger
• trinnlyddemping
• riktig oppbygning av gulv
• lydtette gjennomføringer
• tiltak rundt trapperom, tekniske føringer og dører

Dette er ofte krevende i eldre boliger, spesielt der kjeller eller underetasje skal gjøres om til egen boenhet.

Dagslys, utsyn og rom for varig opphold

Rom som skal brukes til stue, kjøkken, soverom eller andre oppholdsrom må være egnet til dette. Ved bruksendring fra bod, kjeller, vaskerom eller annen tilleggsdel til boligrom må man vurdere krav til dagslys, utsyn, romhøyde, ventilasjon og sikkerhet.

Direktoratet for byggkvalitet forklarer at bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, for eksempel bod til soverom, er søknadspliktig. Plantegningene i kommunens byggesaksarkiv viser vanligvis hva rommene er godkjent som.

Typiske utfordringer:

• for små vinduer
• manglende rømningsvindu
• for lav takhøyde
• for lite dagslys
• manglende utsyn
• rom som bare er godkjent som bod/tilleggsdel
• underetasje som ikke tidligere er godkjent til boligformål

For enkelte eldre boliger finnes det særregler og lempeligere vilkår ved bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel innenfor én boenhet, men dette gjelder ikke automatisk ved etablering av ny selvstendig boenhet.

Det er egne regler for bruksendring i eldre boliger der boligen er omsøkt før 1. juli 2011 og øvrige vilkår er oppfylt.

Ventilasjon, fukt og inneklima

Flere boenheter betyr ofte flere kjøkken, bad, vaskerom og oppholdsrom. Da må ventilasjon, fukt og inneklima vurderes.

Dette kan være særlig viktig ved:

• ny boenhet i kjeller
• nytt bad
• nytt kjøkken
• hybel eller sekundærleilighet i underetasje
• rom mot terreng
• eldre boliger uten balansert ventilasjon

Feil løsning kan gi dårlig inneklima, fuktproblemer og senere reklamasjoner.

Konstruksjon og bæreevne

Oppdeling og sammenslåing kan også påvirke konstruksjon. Det gjelder særlig hvis man river bærevegger, lager nye åpninger, etablerer ny trapp, endrer etasjeskiller eller bygger på.

Ved sammenslåing av to boenheter kan det være aktuelt å åpne mellom enhetene. Ved oppdeling kan det være behov for nye vegger, nye dekker, nye sjakter eller nye tekniske føringer.

Da må man vurdere om konstruksjonssikkerhet og ansvarlige foretak må inn i saken.

Utomhuskrav: parkering, uteoppholdsareal og adkomst

Mange tenker bare på innsiden av boligen. Men når antall boenheter øker, vurderer kommunen også eiendommen utvendig.

Nye boenheter kan utløse krav til:

• flere parkeringsplasser
• større eller bedre uteoppholdsareal
• sykkelparkering
• renovasjon
• adkomst
• snuplass
• overvannshåndtering
• terrengtilpasning
• avstand til nabogrense
• utnyttelsesgrad

Kravene varierer fra kommune til kommune og følger ofte kommuneplan, reguleringsplan eller parkeringsnorm.

Dette er en vanlig fallgruve: Planløsningen kan være mulig innvendig, men prosjektet kan likevel bli vanskelig dersom eiendommen ikke har plass til parkering eller tilstrekkelig uteoppholdsareal for flere boenheter.

Oppdeling til sekundærleilighet eller flere boenheter

Det er viktig å skille mellom en hybel/utleiedel som er del av eksisterende bolig og en selvstendig boenhet.

En selvstendig boenhet har normalt alle hovedfunksjoner, egen inngang og fysisk adskillelse. SAK10 § 2-2 presiserer når oppdeling av boenhet blir søknadspliktig.

I mange kommuner brukes begreper som:

• hybel
• utleiedel
• sekundærleilighet
• selvstendig boenhet
• hovedleilighet
• bileilighet
• tomannsbolig
• flermannsbolig

Hva man kaller det er mindre viktig enn hvordan løsningen faktisk fungerer. Hvis den nye delen har eget kjøkken, bad, soveplass, oppholdsrom, egen inngang og er fysisk adskilt, kan den bli vurdert som egen boenhet.

Fra tomannsbolig til enebolig

Sammenslåing av tomannsbolig til enebolig kan være aktuelt dersom man ønsker større bolig, intern forbindelse, bedre planløsning eller enklere bruk av bygget.

Typiske tiltak kan være:

• åpne mellom boenhetene
• fjerne ett kjøkken
• endre inngangsforhold
• fjerne brannskille der dette ikke lenger skal være skille mellom boenheter
• endre planløsning
• endre fasader, vinduer eller dører
• oppdatere tegninger og bruk

Dette kan ofte være mer oversiktlig enn oppdeling, men det bør fortsatt søkes riktig. Kommunen må forstå hva bygget var godkjent som før, og hva det skal være etter tiltaket.

Fra enebolig til tomannsbolig eller flere boenheter

Dette er ofte mer krevende.

Ved oppdeling av enebolig til to eller flere boenheter må man både dokumentere at planløsningen fungerer, og at krav til teknisk standard og uteareal er ivaretatt.

Typiske spørsmål kommunen kan stille:

• Er tiltaket i samsvar med reguleringsplanen?
• Tillates flere boenheter på eiendommen?
• Er utnyttelsesgrad overskredet?
• Er det nok parkering?
• Er det nok uteoppholdsareal?
• Er det tilstrekkelig brannskille mellom enhetene?
• Er lydkrav ivaretatt?
• Har hver boenhet tilfredsstillende dagslys, utsyn og ventilasjon?
• Er rømningsveier tilfredsstillende?
• Er vann og avløp tilstrekkelig dimensjonert?
• Kreves det nye ansvarlige foretak?

Dette er grunnen til at oppdeling bør vurderes før man bruker penger på håndverkere.

Hvilke ansvarlige foretak trengs?

Ved oppdeling og sammenslåing av boenheter vil det ofte være krav om ansvarlige foretak. Hvilke foretak som trengs, avhenger av tiltaket.

Typiske ansvarsområder kan være:

• ansvarlig søker
• prosjektering av arkitektur/tegninger
• brannprosjektering
• lydprosjektering
• konstruksjonssikkerhet
• våtrom/rørarbeider
• ventilasjon
• elektro
• utførende tømrerarbeider
• uavhengig kontroll ved relevante fagområder

Noen enklere tiltak kan være mindre omfattende. Men ved etablering av ny selvstendig boenhet vil kommunen ofte forvente en ryddig søknad med tydelig ansvarsdeling.

SDK Consult AS kan bistå med å avklare hvilke ansvarsområder som er nødvendige i den konkrete saken.

Hva bør avklares før man søker?

Før man sender inn søknad om oppdeling eller sammenslåing, bør man avklare:

• hva bygget er godkjent som i dag
• siste godkjente plantegninger
• om rommene er godkjent som hoveddel eller tilleggsdel
• om eiendommen tillater flere boenheter
• krav til parkering
• krav til uteoppholdsareal
• krav til brannskille
• krav til lyd
• rømningsveier
• dagslys og utsyn
• takhøyde
• ventilasjon
• vann og avløp
• behov for ansvarlige foretak
• om det kreves dispensasjon

Dette er ofte den viktigste fasen. En tidlig mulighetsvurdering kan avdekke om prosjektet er realistisk, hvilke krav som blir vanskelige, og hvilken løsning som bør tegnes før søknaden sendes til kommunen.

Hva koster det å dele opp eller slå sammen boenheter?

Kostnaden varierer mye.

En enkel sammenslåing kan være relativt oversiktlig dersom det er få tekniske inngrep. Oppdeling til ny boenhet kan bli mer kostbart fordi det ofte krever brannskille, lydtiltak, nytt kjøkken, bad, ventilasjon, tekniske føringer, rømningsvei, utomhustiltak og ansvarlige foretak.

Kostnaden påvirkes blant annet av:

• byggets alder
• eksisterende planløsning
• om rommene er godkjent til boligformål
• behov for brannprosjektering
• behov for lydtiltak
• våtrom og kjøkken
• ventilasjon
• om det kreves nye vinduer eller rømningsveier
• om det kreves mer parkering eller uteoppholdsareal
• om kommunen krever dispensasjon
• hvor gode tegninger og dokumentasjon som finnes fra før

Det beste første steget er derfor ofte et forprosjekt eller en mulighetsvurdering, før man går videre med full byggesøknad og detaljerte tegninger.

SDK Consult AS hjelper med oppdeling og sammenslåing av boenheter

SDK Consult AS kan hjelpe deg med å vurdere om prosjektet er mulig, hva kommunen trolig vil kreve, og hvordan søknaden bør bygges opp.

Vi bistår med:

• innledende vurdering av muligheter
• gjennomgang av reguleringsplan og kommuneplan
• gjennomgang av gamle tegninger og byggesaksarkiv
• vurdering av eksisterende og ny bruk
• planløsning
• plantegninger, fasader og snitt
• situasjonsplan
• vurdering av parkering og uteoppholdsareal
• byggesøknad
• ansvarlig søker
• nabovarsel
• dialog med kommunen
• koordinering av nødvendige fagområder
• 3D-visualisering ved behov

Målet er å finne en løsning som både fungerer for deg og som kan dokumenteres ryddig overfor kommunen.

Skal du dele opp eller slå sammen boenheter?

Hvis du vurderer å gjøre om en enebolig til flere boenheter, lage utleiedel, etablere sekundærleilighet eller slå sammen boenheter, bør du avklare kravene før du starter byggingen.

Ta kontakt med SDK Consult AS for en vurdering av eiendommen, eksisterende tegninger og ønsket løsning. Da kan vi se hva som er realistisk, hvilke krav som må oppfylles, og hvordan saken bør tas videre.