Dispensasjonssøknad i byggesak – hva må til for å få godkjent?

Skal du bygge noe som ikke er helt i tråd med reguleringsplanen, kommuneplanen, plan- og bygningsloven eller byggegrense langs offentlig vei? Da kan det hende du må søke om dispensasjon.

Dette er svært vanlig i byggesaker. Det kan gjelde alt fra tilbygg, garasje, carport, terrasse og støttemur til bruksendring, påbygg, takform, plassering nær nabogrense eller tiltak nær offentlig vei.

Mange tror at dispensasjon bare er et enkelt tillegg i byggesøknaden. Det er feil. En dispensasjonssøknad må begrunnes konkret, naboene må varsles om dispensasjonen, og kommunen må kunne vurdere om vilkårene i plan- og bygningsloven er oppfylt.

SDK Consult AS har lang erfaring med byggesøknader og dispensasjonssøknader. Vi hjelper med vurdering av behov for dispensasjon, nabovarsel, tegninger, situasjonskart, begrunnelse og innsending til kommunen.

Hva er en dispensasjonssøknad?

En dispensasjonssøknad er en søknad om unntak fra en regel som gjelder for eiendommen eller tiltaket.

Det kan for eksempel være dispensasjon fra:

• reguleringsplan
• kommuneplan
• byggegrense i reguleringsplan
• byggeavstand til offentlig vei etter veglova
• avstand til nabogrense
• utnyttelsesgrad
• høyde
• takform
• arealformål
• plankrav
• rekkefølgekrav
• parkeringskrav
• uteoppholdsareal
• bestemmelser i plan- og bygningsloven eller forskrift

Dersom du skal bygge, rive eller endre noe som strider mot regelverket, må du normalt søke dispensasjon fra bestemmelsen du ønsker å fravike. Du kan ikke søke dispensasjon fra saksbehandlingsreglene.

Når trenger du dispensasjon?

Du trenger dispensasjon når tiltaket du ønsker å gjennomføre ikke er i samsvar med gjeldende regler for eiendommen.

Typiske eksempler er:

• garasje nærmere nabogrense enn tillatt
• garasje eller carport for nær offentlig vei
• tilbygg som overskrider tillatt utnyttelsesgrad
• påbygg som overskrider tillatt høyde
• terrasse eller støttemur utenfor byggegrense
• bruksendring i strid med arealformål
• boligtiltak i landbruks-, natur- og friluftsområde
• tiltak i strandsonen
• flatt tak der reguleringsplanen krever saltak
• tiltak som krever dispensasjon fra vei-, vann- eller avløpsavstand
• tiltak som ikke passer med eldre reguleringsbestemmelser

Det er ikke alltid åpenbart at et tiltak krever dispensasjon. Mange oppdager det først når kommunen sender mangelbrev. Derfor bør dispensasjonsbehov vurderes tidlig, før nabovarsel og før søknaden sendes inn.

Hvorfor må dispensasjon begrunnes?

Plan- og bygningsloven krever at dispensasjonssøknaden er begrunnet. Før kommunen kan gi dispensasjon, må to hovedvilkår være oppfylt: Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, lovens formål eller nasjonale og regionale interesser må ikke bli vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene.

Det betyr at det ikke holder å skrive:

“Vi ønsker dispensasjon fordi tiltaket er viktig for oss.”

Kommunen skal ikke bare vurdere hva som er praktisk for tiltakshaver. De skal vurdere hensynene bak regelen, virkningene for naboer og området, og om fordelene ved dispensasjon er klart større enn ulempene.

En god dispensasjonssøknad bør derfor forklare:

• hvilken bestemmelse det søkes dispensasjon fra
• hvorfor tiltaket avviker fra bestemmelsen
• hva hensynet bak bestemmelsen er
• hvorfor hensynet ikke blir vesentlig tilsidesatt
• hvilke fordeler tiltaket gir
• hvilke ulemper tiltaket kan ha
• hvorfor fordelene samlet sett er klart større enn ulempene
• hvordan tiltaket påvirker naboer, terreng, estetikk, trafikksikkerhet, overvann, bokvalitet eller området rundt

Dette er en juridisk og faglig vurdering, ikke bare en personlig begrunnelse.

Vanlig feil: Dispensasjonen blir ikke nabovarslet

En av de vanligste feilene i byggesaker er at tiltakshaver eller ansvarlig søker glemmer å nabovarsle selve dispensasjonen.

Det holder ikke alltid å sende vanlig nabovarsel om tiltaket. Dersom tiltaket er avhengig av dispensasjon, skal naboene også få vite hvilken bestemmelse det søkes dispensasjon fra. Byggesaksforskriften § 5-2 sier at dersom tiltaket er avhengig av dispensasjon, skal nabovarselet opplyse om hvilken bestemmelse det er behov for å dispensere fra.

Plan- og bygningsloven § 19-1 sier også at dispensasjon krever grunngitt søknad, og at naboer skal varsles før vedtak treffes.

Hvis dispensasjonen ikke er nabovarslet riktig, kan kommunen kreve nytt nabovarsel. Da mister man tid. I praksis kan dette forsinke byggesaken med flere uker, fordi naboer og gjenboere må få ny mulighet til å komme med merknader.

Dette er unødvendig, og det kan ofte unngås med riktig gjennomgang før nabovarselet sendes.

Hva bør stå i nabovarselet ved dispensasjon?

Ved dispensasjon bør nabovarselet være tydelig. Det bør fremgå:

• hva som skal bygges
• hvor tiltaket plasseres
• hvilke tegninger som gjelder
• hvilken bestemmelse det søkes dispensasjon fra
• hva avviket består i
• hvorfor det søkes dispensasjon

Poenget er at naboene skal forstå både tiltaket og dispensasjonen. Hvis de bare varsles om tiltaket, men ikke dispensasjonen, kan nabovarselet være mangelfullt.

Hva er vanlig å søke dispensasjon fra?

Det varierer fra kommune til kommune og fra eiendom til eiendom, men noen dispensasjonstyper går igjen.

Dispensasjon fra byggegrense i reguleringsplan

Dette er svært vanlig. Byggegrenser kan gjelde mot vei, sjø, vassdrag, friområde eller andre arealformål. Mange ønsker å bygge garasje, tilbygg, terrasse, støttemur eller bod utenfor byggegrensen.

Da må det vurderes hva byggegrensen skal ivareta. Det kan være trafikksikkerhet, fremtidig veiutvidelse, landskap, avstand til sjø/vassdrag, grønnstruktur eller en planlagt arealstruktur.

Dispensasjon fra byggeavstand til offentlig vei, kommunal vei eller fylkesvei etter veglova

I tillegg til byggegrenser som følger av reguleringsplan eller kommuneplan, kan det også gjelde byggegrenser etter veglova.

Dette gjelder særlig hvis tiltaket plasseres nær offentlig vei eller gang- og sykkelvei. Dersom byggegrensen ikke er fastsatt i reguleringsplan eller kommuneplan, gjelder veglova sine generelle byggegrenser. Statens vegvesen opplyser at disse måles fra midten av veien og normalt er 50 meter fra riksvei, 50 meter fra fylkesvei, 15 meter fra kommunal vei og 15 meter fra gang- og sykkelvei.

Dette er noe mange overser. Man kan derfor ha en sak hvor tiltaket både må vurderes etter plan- og bygningsloven og etter veglova.

Typiske tiltak hvor dette kan bli aktuelt:

• garasje nær vei
• carport
• tilbygg
• støttemur
• bod
• terrasse
• støyskjerm
• tiltak som påvirker frisikt
• endret eller ny avkjørsel

Det er viktig å skille mellom to situasjoner:

1. Byggegrensen står i reguleringsplan eller kommuneplan
Da behandles dispensasjon normalt etter plan- og bygningsloven, ofte av kommunen.

2. Byggegrensen følger av veglova
Da må det søkes om dispensasjon/tillatelse fra byggegrensen langs offentlig vei. Søknaden behandles av riktig veimyndighet, for eksempel Statens vegvesen, fylkeskommunen eller kommunen, avhengig av hvilken vei det gjelder. Statens vegvesen skriver at man må sende inn søknad dersom man skal bygge noe innenfor byggegrensen mot offentlig vei eller gang- og sykkelvei.

I slike saker bør situasjonskartet vise nøyaktig plassering av tiltaket, avstand til vei, avstand til nabogrense og eventuell frisikt i avkjørsel.

SDK Consult AS kan hjelpe med å avklare om tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanens byggegrense, veglova sin byggegrense, eller begge deler.

Dispensasjon fra avstand til nabogrense

Plan- og bygningsloven har som utgangspunkt at byggverk skal ha avstand minst 4,0 meter fra nabogrense, med mindre annet følger av plan eller unntak. Mange garasjer, tilbygg, boder og støttemurer ønskes plassert nærmere enn dette.

Da må det vurderes blant annet brann, skygge, innsyn, vedlikehold, terreng og naboforhold.

Dersom man ønsker å plassere et tiltak nærmere nabogrense enn 4,0 m, bør man hente inn samtykke fra eieren av naboeiendom. 

Dispensasjon fra utnyttelsesgrad

Utnyttelsesgrad handler om hvor mye eiendommen kan bebygges. Dette er en av de vanligste begrensningene i boligområder.

Mange får problemer fordi parkering, eksisterende bygg, garasje, terrasse eller overbygde arealer inngår i beregningen. Hvis tiltaket gjør at tillatt bebygd areal overskrides, kan det være behov for dispensasjon.

Dispensasjon fra høyde

Påbygg, takoppløft, arker og enkelte tilbygg kan komme i konflikt med tillatt gesimshøyde eller mønehøyde. Ved dispensasjon må det vurderes om høyden påvirker naboer, solforhold, fjernvirkning, strøkskarakter og estetikk.

Dispensasjon fra takform eller estetiske bestemmelser

Eldre reguleringsplaner har ofte bestemmelser om saltak, takvinkel, materialbruk eller fasadeuttrykk. Moderne tiltak kan derfor kreve dispensasjon dersom de ikke følger planen.

Her er det viktig å forklare hvorfor tiltaket likevel gir en god arkitektonisk løsning og ikke svekker hensynet bak bestemmelsen.

Dispensasjon fra arealformål

Dette er ofte mer krevende. Hvis eiendommen er avsatt til et formål som ikke samsvarer med ønsket bruk, for eksempel landbruks-, natur- og friluftsområde, boligformål, næringsformål eller offentlig formål, kan dispensasjon være vanskeligere.

Jo mer sentralt avviket er fra planen, desto sterkere begrunnelse kreves.

Dispensasjon fra plankrav

Noen tiltak kan utløse krav om reguleringsplan. Dersom man ønsker å gjennomføre tiltaket uten reguleringsplan, kan det være nødvendig med dispensasjon fra plankrav. Dette kan være krevende og må vurderes konkret.

Hvordan vurderer kommunen en dispensasjonssøknad?

Kommunen vurderer først hva det søkes dispensasjon fra. Deretter vurderes hensynet bak bestemmelsen, tiltakets virkninger og om lovens vilkår er oppfylt.

Kommunen kan blant annet se på:

• om tiltaket svekker formålet med planen
• om naboer blir vesentlig berørt
• om tiltaket gir presedens for området
• om avviket er lite eller stort
• om tiltaket gir god arealutnyttelse
• om tiltaket gir bedre bokvalitet
• om tiltaket gir god terrengtilpasning
• om det påvirker landskap, kulturmiljø eller natur
• om det påvirker vei, vann, avløp eller overvann
• om det finnes bedre alternativer uten dispensasjon

Det er derfor viktig at søknaden ikke bare beskriver hva man vil bygge, men også hvorfor dispensasjon kan forsvares.

Kan kommunen avslå selv om naboene ikke protesterer?

Ja. Manglende nabomerknader betyr ikke automatisk at dispensasjon blir godkjent.

Naboene vurderer ofte egne interesser. Kommunen skal i tillegg vurdere planhensyn, lovens vilkår, offentlige interesser og konsekvensene for området.

Det er likevel en fordel at søknaden er godt forklart og at naboene får korrekt informasjon. Et tydelig nabovarsel kan redusere risikoen for misforståelser og merknader.

Hvor lang tid tar en dispensasjonssøknad?

En ren dispensasjonssøknad etter plan- og bygningsloven § 19-2 skal som hovedregel behandles innen 12 uker. Dersom søknaden må rettes eller suppleres, eller saken må sendes til uttalelse hos andre myndigheter, kan prosessen ta lengre tid.

I praksis kan tiden variere betydelig. Saken tar ofte lengre tid dersom:

• nabovarsel mangler
• dispensasjonen ikke er godt nok begrunnet
• tegninger er uklare
• kommunen må be om supplering
• saken må sendes til uttalelse
• saken berører vei, vassdrag, strandsone, kulturminner eller naturhensyn
• det kommer nabomerknader

Derfor lønner det seg å gjøre søknaden ryddig fra start.

Bør man søke dispensasjon før resten av byggesøknaden?

I noen saker kan det være smart å avklare dispensasjonen først. Hvis dispensasjonen er usikker, kan man spare tid og penger ved å få avklart hovedspørsmålet før man detaljprosjekterer hele tiltaket.

I andre saker sendes dispensasjonssøknaden sammen med byggesøknaden. Hva som er best, avhenger av tiltaket, risikoen og hvor omfattende prosjektet er.

SDK Consult AS kan vurdere hvilken strategi som er mest hensiktsmessig i din sak.

Hva bør en god dispensasjonssøknad inneholde?

En god dispensasjonssøknad bør normalt inneholde:

• tydelig beskrivelse av tiltaket
• hvilken eiendom saken gjelder
• hvilken bestemmelse det søkes dispensasjon fra
• hva avviket består i
• relevante tegninger og situasjonsplan
• begrunnelse etter plan- og bygningsloven § 19-2
• vurdering av hensynet bak bestemmelsen
• vurdering av fordeler og ulemper
• vurdering av naboforhold
• vurdering av terreng, estetikk og omgivelser
• vurdering av trafikksikkerhet/frisikt ved tiltak nær vei
• dokumentasjon på nabovarsel
• vurdering av eventuelle merknader

Det er også viktig at tegningene og dispensasjonsbegrunnelsen henger sammen. Hvis tegningene viser én løsning og begrunnelsen beskriver noe annet, kan kommunen be om retting.

SDK Consult AS hjelper med dispensasjonssøknader

SDK Consult AS har lang erfaring med byggesøknader og dispensasjonssøknader for private, håndverkere og profesjonelle aktører.

Vi bistår med:

• vurdering av om tiltaket krever dispensasjon
• gjennomgang av reguleringsplan og kommuneplan
• vurdering av byggegrense mot vei etter veglova
• vurdering av avstand til nabogrense
• strategi for søknaden
• tegninger og situasjonsplan
• dispensasjonsbegrunnelse
• nabovarsel med riktig dispensasjonsinformasjon
• vurdering av nabomerknader
• byggesøknad
• ansvarlig søker
• dialog med kommunen
• supplering dersom kommunen etterspør mer dokumentasjon

Målet er å gjøre søknaden så ryddig og godt begrunnet som mulig, slik at kommunen får et godt grunnlag for behandling.

Skal du søke dispensasjon?

Hvis tiltaket ditt avviker fra reguleringsplanen, kommuneplanen, byggegrense, veglova, utnyttelsesgrad, høydekrav eller avstandskrav, bør dispensasjonsbehovet vurderes før søknaden sendes inn.

Det samme gjelder før nabovarsel. Hvis dispensasjonen ikke varsles riktig, kan du risikere å måtte varsle naboene på nytt.

Ta kontakt med SDK Consult AS for en vurdering av saken. Vi hjelper med tegninger, nabovarsel, byggesøknad og dispensasjonsbegrunnelse.